上海成功商业案例分析.ppt

规模：项目占地面积３．４万平方米，建筑面积达１０．９万平方米，营业面积为６万平方米左右，分地下二层和地上四层；楼顶与地下共计有６００余个停车位，整个建筑配有中央空调／采暖系统、通讯系统、计算机系统、自动楼宇管理系统、广播音响系统、２４小时安保监视系统、车库管理系统、３６台电梯等一系列先进设备设施，总投资为６亿元人民币 规划：整个建筑物分地下二层和地上四层。购物中心采用开放式建筑风格，体现人性化设计理念，通过贯穿东西两侧出入口的步行街、室外与室内交替的环型走廊和天桥、开敞的园林景观中心广场，露天茶座、将三个区域的建筑有机地组合成一个整体。 步行街两侧分布休闲餐饮店面，店外布置休闲座椅，舒适悠然； 中心广场被底层的零售店以及上层的娱乐场所环绕，这里可以举办音乐会、展览、各种节日庆典、户外餐会、促销活动或其他公众活动。 位置：正大广场坐落在黄浦江畔，毗邻东方明珠和金茂大厦。 正大广场 规模：由正大集团耗资4.5亿美元精心打造而成。是大陆目前最大的SHOPPING MALL购物中心,其规模在亚洲目前可名列第8大。共拥有13个楼层。正大广场建筑面积达241，000多平方米。提供集购物、餐饮、休闲和娱乐于一体的现代化服务和设施 定位：以“家庭娱乐消费中心”为定位 首次定位为华东最顶级的购物场所，整个广场内将集中1000多种国际国内品牌，从2万平方米的世界顶级名牌专卖店到4千平方米的首饰珠宝廊。另外还有1万5千平方米的上海最大的电子休闲互联网及游戏中心，10屏电影院和400座的三维立体电影院及各种展厅、主题餐厅，而大部分的客流以观光客和浦东本地客流为主，消费人流难以支撑正大广场顶级的定位。 重新调整定位之后，正大广场以“家庭娱乐消费中心”的定位重新亮相。2005年的10月，正大广场根据新的经营定位进行招商调整。先后引进室内真冰溜冰场、ktv、健身馆、美容美体馆等设施，接着，新开出了临江的几家餐厅，并引入更多知名品牌。调整之后，家庭开始成为正大广场的主要客流来源。夫妇两人带着孩子一块来到正大广场的消费比例在增加，浦西客源前往陆家嘴的比例也在增加。仅仅半年时间，正大广场的空置率便下降至1%。包括zara、hm、汤姆小熊、玩具反斗城等一批知名服装、娱乐、玩具业态纷纷被正大广场招揽至旗下，这里租金也因此不断上涨。截至08年2月，如果将提成算入，正大广场的一些商户的租金已经达到10~12美元/平方米/天。这一价位几乎是浦东地区最高的租金价格。 业态组合： 目前正大广场主要分为：时尚购物、美味佳肴、寓教于乐、美容健康四大主题。 时尚购物主力商家：贝纳通、NEXT、HM、ZA、优衣库、ZARA、玩具反斗城。美味佳肴主力商家：俏江南、唐宫、蕉叶、渝乡人家。 寓教于乐主力商家：儿童游乐场、汤姆熊、星美影院、好乐迪、司凯特真冰滑冰场。 美容健康主力商家：艾维庭、都市舞工场、威尔士健身中心。 整个商场主力品牌商家约230家 优势： 地理位置优越，兼顾商务办公、居住、旅游黄金地段； 二次定位精准明确，满足浦东居民的家庭生活需要、办公集群的商务休闲需要。 体量巨大，业态丰富；引入了大量时尚服饰品牌、大量的餐饮、丰富的娱乐项目； 劣势： 动线较长，两圆连一线形状，步行距离过长； 体量太大，同种类业态分布在不同楼层，增加了挑选的负担； 挑高空间不多，两圆连一线中间部分层高低，显得压抑 位置：陕西北路1383号；长寿路和陕西北路交叉处 ? 规模：总建面约5万平方米 Channel one 业态组合 L1-L2中档知名品牌流行服饰； L3中档品牌流行服饰； L4中档知名品牌运动； L5-L6中西餐点； 投资方 盈石资产管理有限公司 司徒文聪，盈石资产管理 有限公司首席执行官、 原正大广场上海帝泰 发展有限公司总裁 定位：上海首家“面向年轻消费群体”的购物、休闲、餐饮、娱乐等多重商业种类的一站式大型购物中心 所处商圈介绍：长寿路沿线如雨后春笋般建立起20多座高级商务楼，30多个高档社区和众多高校。长寿绿地、玉佛寺等人文景观又为长寿路的商务环境提升了品质，配合长寿路形成的商务氛围和消费环境，成为最具发展潜力的新兴商圈中坚力量。 消费群体的定位：长寿路商圈范围内聚集了110,000人左右具有强大能力的白领消费群体，这些以80后人群为主的白领阶层和周边高校中的80、90后群体一起，构成了商业消费中的主力军。 优势：定位精准 劣势：招商未全，人气不足，体量较小； 1 2 3 4 5 西郊百联 上海新天地 大拇指广场 海上海 大宁国际 正大广场 6 7 channel one 地铁4号线 临平路站 大连路站 黄陂南路站 延长路站 上海马戏城路站 北新泾路站 地铁2号线 陆家嘴站 地铁1号线 地铁7号线 长寿路站 * 区位：海上海位于上海市杨浦区大连路与飞虹路交汇处，