中海南汇电信园1号地块市场报告.pptVIP

未来市场的主力 外环供给持续放大，竞争激烈 南汇本地客户以及浦东客户为主，其中在浦东工作的新上海人也是主力客源之一，市中心其它区域客户也有少量； 因为康桥板块属于南汇西北部，由于其与浦东之间特殊的地理关系，受到浦东开发建设的辐射而发展较早，商业配套完善、交通设施便利，购房者以当地居民和动迁户为主，也吸引了浦东以及市区其他区域的客户前来置业。 该板块靠近浦东三林和北蔡板块，价格上相比有一定的优势，因此目前在该地区的购房者中，有很大一部分是来自市区的。 00年开始发展的康桥半岛成为了上海的经济别墅发祥地，聚集了全市范围内的一批小富人群；另外区域的高端客户、康桥工业园的中高层领导、区域的海外人士、浦东范围的中高端客户一直是本区域别墅客户的范围。 客户、产品类似 从客群来源看，三林板块的客户以浦东区域客为主，通过轨道交通引导的市区客户为辅。 目前客户群主要分为三类，一类是市政动迁，仍然选择搬回原区域的居民；一类是看好三林板块前景的新上海人；还有一类是为了改善居住条件的市民。 自住客以改善型购房者和新婚购房者为主 未来几年供应量充足，体量在90万方左右，未来新增供应将往南发展，三林外环线外，包括杨高南路以东大量土地的发展空间较大。 竞 争 个 案 分 析 本项目是邻近三林，行政上属于康桥的低容积率的中高端楼盘，公寓的客户与三林的客户类似，类别墅的客户与区域别墅客户以及三林的类别墅客户也趋同，因此竞争对象为康桥和三林的重点楼盘。 同期上市的绿地、保利项目，周浦的和黄等项目也是本项目的重点竞争楼盘。 新浦江城和一品漫城的客户要比本项目更广一些，也属竞争的范畴。 竞争界定 1 3 2 7 6 4 5 11号线 6号线 1、中邦城市 2、绿地东上海 绿洲康城 4、万科金色雅筑 金谊河畔 尚东国际 万科新里程 金地湾流域 1 2 3 6 7 5 4 竞争项目分布 8 8 康桥板块——中邦城市 项目位置：南汇区秀沿路867号 开盘时间：2007-05-20 总建筑面积：40万平方米 开发商：中邦置业集团有限公司 容积率：1.9 入住时间：2008-9 规划：10幢小高层和高层（二期） 户型：一房67 ㎡占8.7%、两房99-106 ㎡占58.7%、三房114-139 ㎡占32.6% 价格：9500元/平方米起 销售情况：目前一期已经售完、在售二期销售率一房87%、二房74%、三房61% 客户：南汇以及浦东的区域客为主，并逐步有被其配套及价格所吸引的市区的拆迁户以及新上海人 总建筑面积40万平方米，一期总建筑面积13万平方米，目前已经入住。二期总建面约10万方。规划商业近4万平方米，还有近13万方仍未规划，据销售员说将规划为别墅。 后期规划 规划商业街、大卖场 二期 一期 康桥板块——中邦城市 康桥板块——绿地东上海 项目位置：沪南路3185号 开盘时间：2007-01-01 总建筑面积：612247平方米 开发商：上海富润房地产发展有限公司 容积率：1.65 入住时间：2007-12 规划：9栋板式小高层、高层及2栋塔式高层（一期） 户型：两房92-113㎡占51.4%、三房124-140 ㎡占 46.9%、复式161-210 ㎡占1.7% 价格：11000元/平方米 销售情况：两房销售率90%、三房销售率82%、复 式销售率33%。 客户：由原来周边客户为主，逐渐开始吸引浦西市区 的购房者。虽然没有轨道交通支撑，但附近有好几辆 路经市区的公交车 1期在售 二期规划中 目前一期在售，二期地块未动 康桥板块——绿地东上海 非本项目地块 康桥板块——绿洲康城 项目位置：南汇区康桥路1388号 开盘时间：2005-09-16 总建筑面积：93万平方米 开发商：上海振龙房地产有限公司 容积率：1.46 入住时间：二期2008年12月，三期09年6月 规划：1期180幢独立别墅，2期已建成14幢公寓 户型：一房67-68㎡占19.2%、 两房94-116 ㎡占39.6%、 三房121-147 ㎡占40.5%、 复式145-254 ㎡占0.7% 价格：12000元/平方米 销售情况：别墅已经入住，公寓一期已经处于尾盘， 在售还剩少量的三房。 客户：别墅客户主要来自于周边工业区、科技园的管 理层和白领，公寓主要是康桥区域客以及浦东工作的 新上海人 一期别墅区 二期在售 一期别墅（绿洲康城·金帝豪苑）用地210800平方米，二期公寓（绿洲康城·亲水湾）用地438400平方米，总建筑面积80万方，包括7万平米的商业步行街和5.3万平方米的超五星级国际商务休闲酒店。 康桥板块——绿洲康城 三林板块——尚东国际 项目位置： 浦东区