从典型案例分析成本管控20120104.pptVIP

成本变化回顾 案例分析 思路与方法 目标与计划 成本管控的思路与方法 1.成本管控的几个观点 2.成本管控的几个层面 3.成本管控的实施 （1）各阶段成本管控要点 （2）目标成本 （3）责任成本 （4）动态成本 （5）成本管控流程 规划定位阶段 规划定位的准确性是决定房地产项目成功与否的关键。 1、分析土地资源获取成本，取得土地成本的获取优势是项目成功之本。 2、定位需建立在对全成本进行科学分析的基础上，对各方案进行成本对比； 3、对市场现行售价和预期走势进行准确客观的调查判断，确定目标售价，避免高 估收入。 4、结合成本与售价，科学分析内部收益率等各项财务指标，确保项目的合理利润。 各阶段成本管控要点 成本变化回顾 案例分析 思路与方法 目标与计划 设计阶段 设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。 1、实行设计方案的招投标，通过方案比选，优化设计； 2、建立成本前置体系，实行限额设计，并在合同中有所体现，有所奖惩； 3、加强对设计图纸的前置管理、会审与审查，进行成本优化； 4、挖掘客户的敏感点，带着成本意识优化方案。 各阶段成本管控要点 成本变化回顾 案例分析 思路与方法 目标与计划 土建工程在设计阶段管控要点 设计阶段成本管控要点 1、控制钢筋含量、混凝土含量、模板含量等指标。 2、控制地下室面积、深度、层数、柱距、车位单方面积等设计指标。 3、进行基坑围护方案的优化。 4、在桩基设计中通过比较计算单位造价承载力，对桩基的规格和类型进行设计。 成本变化回顾 案例分析 思路与方法 目标与计划 外装饰工程在设计阶段管控要点 设计阶段成本管控要点 1、 外立面的材料包括仿石喷涂、外墙砖、铝板、天然石材、玻璃等种类，根据产品的定位 及立面效果在目标成本的指导下确定幕墙材料。 2、选择石材幕墙时尽量选用不受开采期和供量限制的国产石材，并对干挂石材的厚度和钢 骨架部分做出结构优化，以节约成本。 3、 控制墙地比、窗地比，减少不必要的曲折立面设计。 4、控制石材异型线条含量，减少整体加工的异型材料含量，尽量采用小块拼接。 5、选择玻璃幕墙需对玻璃及铝型材的结构进行优化。 成本变化回顾 案例分析 思路与方法 目标与计划 精装修工程在设计阶段管控要点 设计阶段成本管控要点 1、精装修主材的选择在限额单价（如石材、墙纸、木饰面等）中选择； 2、控制水刀拼花设计区域； 3、减少墙纸的种类和复杂软包，采用国内墙纸，降低损耗率。 4、考虑墙地砖的成品规格，采用经济合理的墙地砖排面图，降低损耗率。 5、精装修点位图出图节点前置，满足土建和机电图纸的出图节点，以保证各系统施工图纸一致性，减少拆改量。 6、对功能照明和效果照明（LED）设计进行成本优化，控制效果照明的造价。 成本变化回顾 案例分析 思路与方法 目标与计划 景观工程在设计阶段管控要点 设计阶段成本管控要点 1、推行限额设计，控制软硬比和软硬景单方造价。 2、控制石材铺地面积、水景面积。 3、充分考虑利用场地原地形地貌，尽量减少土方的中转。充分考虑地下室挖方， 土方尽量内部平衡。 4、合理绿量下控制大乔数量，优化乔灌层次。控制非敏感区域名贵树种、大乔的数量。 5、控制大型景观构筑物的数量，铺装材料分高中低档，根据景观功能分区不同合理优化配 置。如铺装人行较少的小路采用便宜的石材。 6、控制景观灯具的选型，尽少使用非标产品。优化机电管的选型和规格。 成本变化回顾 案例分析 思路与方法 目标与计划 招标阶段 各阶段成本管控要点 1、进行合约规划，编制招标计划，在价格（单价/总价）确定前提下进场。避免恶意索赔， 增加成本； 2、各专业图纸原则上均须采用施工图招标，总价包干，锁定成本。 3、特殊情况下非施工图招标，合约采用与图纸深度匹配的合约模式（单价合同、费率合同）； 4、根据标段划分和标的金额，选择具备承接工程实力，有类似业绩的承包商投标。采用公 平竞价形式，货比三家，低价中标； 5、加强合同管理，完善合同条款； 6、对大型设备和材料进行集中采购，以节约成本。 成本变化回顾 案例分析 思路与方法 目标与计划 施工阶段 各阶段成本管控要点 1、加强合同交底工作，使项目岗位负责人熟悉合同主要条款； 2、严格执行签证管理制度。签证时需结合总包合同及分包合同，界定责任，判断措施费、预算包干费等所归属的合同，避免重复签； 3、严格执行设计变更流程； 4、科学规划协调各交叉专业工程进度，避免现场拆改和返工； 5、加强四大配套工程进场配合； 6、若发生产品定位调整，必须经过完整的财务指标分析测算，通过目标成本审批后方可实施。 成本变化回顾 案例分析 思路与方