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住宅专项维修资金政策解读 目录 一、住宅专项维修资金制度发展历程 二、住宅专项维修资金的申请使用 三、住宅专项维修资金使用案例 住宅专项维修资金制度发展历程 住宅专项维修资金制度始于1998年。主要解决产权结构多元化情形下，对共用部位及共用设施设备进行维修、改造时，如何筹集费用的问题。 产生背景 住宅专项维修资金制度发展历程 1998年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，标志着该制度正式实施。 产生背景 住宅专项维修资金制度发展历程 2007年，根据《物权法》、《物业管理条例》，制定了《住宅专项维修资金管理办法》，同时废止原规定，标志该制度进一步完善。 现行国家规定 住宅专项维修资金制度发展历程 1、《住宅专项维修资金管理办法》（住建部） 2、《福建省商品住宅专项维修资金使用暂行规定》 3、《福建省住房和城乡建设厅关于紧急情况下使用 商品住宅专项维修资金的若干意见（试行）》 4、《福州市住宅专项维修资金使用暂行规定》 5、《关于住宅专项维修资金使用管理补充规定的通知》（福州市） 我市执行规定 住宅专项维修资金制度发展历程 上位法优于下位法 特殊法优于一般法 法律执行原则 目录 一、住宅专项维修资金制度发展历程 二、住宅专项维修资金的申请使用 三、住宅专项维修资金使用案例 住宅专项维修资金的申请使用 住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。 使用范围 住宅专项维修资金的申请使用 共用部位一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等； 共用设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、路灯、沟渠等公益性设施。 使用范围 住宅专项维修资金的申请使用 商品房住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施的维修、更新和改造，由相关受益业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。 分摊规则 受益人与负担人相一致 住宅专项维修资金的申请使用 紧急情况：《福建省住房和城乡建设厅关于紧急情况下使用商品住宅专项维修资金的若干意见（试行）》规定的十种情形； 一般情况：除紧急情形和禁止情形以外的其他情形。 申请分类 住宅专项维修资金的申请使用 （1）屋顶、外墙出现严重渗漏； （2）电梯出现故障，不能正常使用； （3）高层住宅水泵等二次供水设施出现故障； （4）建筑立面瓷砖等外墙装饰层发生脱落或者存在脱落危险； （5）共用给排水设施设备不能正常使用； 紧急情形 住宅专项维修资金的申请使用 （6）消防、安防等系统出现故障，不能正常使用； （7）因台风、洪水等自然原因造成共用部位、共用设施设备损坏； （8）根据公安、消防、气象、特种设备、物业管理等行政部门整改要求需要整改的； （9）存在其他安全隐患的； （10）按法律、规章及强制性技术标准需要整改的。 紧急情形 住宅专项维修资金的申请使用 （1）依法应当由建设单位或施工单位实施的； （2）依法应当由相关公用单位，如供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等部门实施的； （3）根据合同约定，应当由物业服务企业负责的； （4）因人为损坏或应有当事人承担的； 禁止使用情形 住宅专项维修资金的申请使用 紧急情况使用：物业服务企业 一般情况使用：相关业主、业主委员会、物业服务企业 申请主体 住宅专项维修资金的申请使用 建议分六个步骤： 1、现场堪验。组织专业人员和5名以上业主代表（业委会成员或受益业主）； 2、编制方案。编制紧急维修方案和工程预算方案； 3、报送方案。向主管部门报备方案，并将紧急情形通知业委会或所在地社区居委会。 紧急情况使用程序 住宅专项维修资金的申请使用 4、立即组织维修，同时公示。立即组织维修、更新和改造，同时将方案在小区公示3日； 5、竣工验收。验收时最好有5名也上业主代表（业委会成员、受益业主或社区居委会人员）； 6、申请列支。维修情况及照片、费用金额及发票、业主或业委会的一些证明等材料。 紧急情况使用程序 住宅专项维修资金的申请使用 分为七个