何李律师房产销售法律风险分析.pptVIP

很多情况下，合同并没有明确约定办理按揭是哪一方的义务，但是法院考虑到该格式合同是由开发商提供，并且一般还收取了买收费代办按揭的费用，庭审结束的时候，也没有退还给买受人，因而办理银行按揭是开发商应尽的义务之一。 有一个案件，建设银行在买受人取得产证后一年内，都没有办理抵押登记，一审法院以银行怠于行使权力为由，判决开发商不承担担保责任。二审认定在怠于办理登记这一问题上，买受人存在80%的过错，建行有20%的过错，判令开发商承担80%的担保责任。 一旦房价波动，就会影响了民众的购房情绪。引来退房的风险。有部分购买者确实属于政策原因无法办理贷款，有的是恶意退房，针对退房，我们主要反击的是恶意退房人。 讨论：贷款政策是否属于不可抗力范畴？若不属于不可抗力，买受人是否必然违约？ 例四：银行政策变化，引来退房风险 案例简介 徐某、陈某为公司小区购房者，在2010年4月底购买小区房屋一套，缴纳首付款，并签订预售合同，后因房价下跌，购房人以银行贷款政策不能办理贷款为由，要求退房，返还购房款。经查明，现在确属无法办理银行贷款。合同约定为组合贷款，当事人为第三套房屋贷款，在办理贷款过程中，由于当事人坚持要办理组合贷款，错过了办理商贷的时间，导致无法办理贷款合同，合同约定由我方代为办理银行贷款。 问：公司是否该退还预售款项？ 法庭辩论 原告主张：1、公司承担不能办理贷款的责任，根据合同条款约定我方代为办理银行贷款，贷款不能责任由我方承担；2、合同明确约定为组合贷款，无法办理公积金贷款不能视为违约；3、银行贷款政策变化为不可抗力范畴，因此，按照《合同法》规定应解除合同，回复原状。 被告抗辩：1、公司仅为代办贷款，贷款能否办理成功应看原告自身的资信和银行，贷款不能的责任由原告承担；2、关于付款方式为原告自身的原因，公司只按合同进度收取房款；3、银行政策变化不属于不可抗力政策，原告不能援引抗辩，况且，原告未在约定时间内付款，在迟延付款后发生政策变化，不能引用不可抗力免责。 案件讨论！ 个人观点：在本案中，关键的是原告在迟延付款后发生银行政策变化，况且，不可抗力的内涵为不能预见，无法预见，而在宏观调控的大背景下，已经排除了不可预见范畴。且，根据《合同法》的规定，在迟延履行后，发生不可抗力政策，不能援引不可抗力免责。贷款不能的原因不能由被告承担，为原告自身的资信问题。 交房属于销售的后期环节，但在销售的一些隐患会在后期交房体现出来，如上述提到的虚假广告等风险。在这里主要与大家分享一下房屋质量问题的风险。 例五：销售后期，交房风险 案例简介 王某系公司上海某小区的业主，其购买的房屋出现墙面裂缝、地面不平整等问题，在验房当天，拒绝收房，王某在当天的验房单上写下了14条房屋问题，公司物业人员在上面敲章表明接受整改。后因无法达成一致，王某一直拒绝收房。王某诉至法院，要求公司承担逾期交房的违约责任，并要求整改维修。 问：公司是否需承担责任？ 法律风险提示 1、质量问题是否属于拒收房屋理由？ 2、物业在上面签署同意整改法律效力如何？ 3、公司有无逾期交房？ 法庭辩论 原告主张：1、公司房屋存在质量问题，且物业人员出具承诺同意整改；2、因质量问题不符合国家要求，无法达到交房标准，被告承担逾期交房责任。 被告抗辩：1、根据《商品房买卖合同司法解释》，只有房屋主体质量不合格时，业主有权拒收房屋，不然构成逾期收房，合同约定交付标准为通过综合验收，公司出具的竣工验收备案表已表明公司房屋达到交房标准；2、关于物业人的承诺不属于开发商的法律责任，非公司出具的承诺，不具有法律效力。 审理结果：调解结案，公司赔偿5000元。 法律分析 在交房标准上，主要看合同的约定。业主是否有权拒收房屋，一是看房屋主体质量是否不合格；二是看房屋质量问题有否严重影响到居住生活。在第一点的判断可由专门的鉴定机构认定，在第二点的鉴定商有自由心证的范畴。 物业人员虽与房产公司为独立法人主体，但为公司委托单位，且经营商直属一家，有被认定为表见代理的风险。 虽然在本案中，业主无权拒收房屋，但是合同未约定质量标准，则应按照国家标准或地方标准执行，若鉴定不能达到，公司须无偿修复至合格标准。 在期房按揭贷款中，开发商的法律风险主要来自购房人。购房人逾期还款会直接导致银行要求开发商承担连带担保责任，而在遇到不良购房者的情况下，该购房者还涉及多个债务纠纷，在法律上又没有明确规定公司可以优先受偿，可能会面临无法追偿的风险。 例六：购房者按揭贷款中的法律风险 案例简介 樊某系公司小区购房者，于2009年10月16日于公司签订商品房买卖合同，首付520914元，同年向建行贷款206万元，我公司承担全程连带担保责任。由于樊某涉及非法集资，依法被刑事审判，导致樊某无力偿还建行贷款，被建行依法起诉，公司被要求承担连带担保责任。期间，由