地产项目融资途径及相关法律问题.ppt

地产项目融资途径与相关法律问题;房地产融资-银行融资;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;二级开发前期融资;;有限合伙型PE概述;有限合伙型PE与公司型PE、信托型PE的比较;国内有限合伙型房地产PE的现状;信托计划和有限合伙结合的融资工具;信托计划和有限合伙结合模式案例一 ——金地武汉某项目交易背景及交易核心点;金地集团;*;*;信托计划和有限合伙结合模式的优势;*;*;私募金融工具的特点：私募金融工具实则为一种新型的“信托型产业基金”、“有限合伙基金”、（包括信托与有限合伙结合的产业基金），该基金主要具有如下特点： 实现证券化效果 满足社会资金对投资工具多元化的需求 高度整合投融资方的金融资源 资金运用方式灵活多样 实现管理机制、激励机制的重构 严格的风险控制方式; 实现资产证券化效果 结构化融资与产业基金结合，形成结构性产业投资基金 一方面产业经营者可利用存量资产橇动社会资金，实现资产证券化的效果 另一方面由于基金所具有的制度优势，使其能够成为产业经营者专属的多方位的金融服务工具; 说明：如此循环往复，只要投资运用没有产生风险，社会资金可以不断循环增发，且规模应该在不断扩大。; 满足社会资金对投资工具多元化的需求 随着社会闲置资金的增加，对于金融投资工具的需求与日俱增，且社会资金对金融投资工具在风险控制及收益扩大方面的要求也日渐提高 除传统的直接股权投资方式外,诸如:产业投资基金、私募债、结构投资基金等投资工具也获得了更多的关注 信托型产业基金对于信托受益权以及信托利益分配规则的设计，可以针对不同风险、收益、期限、流动性需求的投资群体设计不同的基金品种，诸如：固定收益、浮动收益、可转换投资品种 有限合伙基金利用合伙人之间的协议安排对管理、分红、责任进行灵活设计; 高度整合投融资方的金融资源 通过信托、有限合伙平台整合资金提供方、银行、资金需求方的金融资源 商业银行：具有强大的销售网络，为信托计划、有限合伙基金寻找客户，代销信托产品 公司发行债券的资质要求严格，审批手续复杂 基金使融资方将其持有资产投入基金形成基础资产，融资方作为劣后受益人承担第一损失风险，信托公司、GP可以根据融资方的需求设计不同金融产品，满足其融资需要，使各方资源得到合理配置。; 资金运用方式灵活多样 基金管理公司特定客户资产管理业务、证券公司集合资产管理计划的资产运用方式有一定的限制，如不得用于贷款用途 信托资金运用方式灵活多样：债权、股权、结构性股权、债股结合、其他投资银行工具; 实现管理机制、激励机制的重构 高度专业化分工与合作的管理机制 信托公司、GP负责金融产品设计，为投资项目提供金融服务，监督项目运行，监管现金流 信托型基金中信托公司、融资方（和其他专业第三方）共同组成联合管理委员会，负责投资决策;有限合伙基金中GP负责管理有限合伙基金，承担无限连带责任 融资方负责项目的具体实施、操作 可通过管理团队持有次级受益权或支付超额收益实现的管理层激励机制;主 要 内 容;银行间债券市场发行的固定收益类融资工具 固定收益类REITs 资产支持票据（ABN） 资产支持证券（ABS） 证券交易市场融资工具 股性REITs 企业资产证券化（证监会主导的资产管理专项计划） ;固定收益类房地产投资信托（REITS） 固定收益类REITs的含义：是指一种房地产资产信托，委托人（房地产原始权益人）将其持有的房地产信托给受托机构，并由受托机构向投资者发行REIT受益券，以表彰投资者对该房地产享有的信托受益权 中国REITs试点情况回顾与展望 试点案例：上海项目和天津项目交易结构图 ;资产支持票据（ABN） 资产支持票据（ABN）的含义：是指由企业将其自身拥有的、将来能够产生稳定现金流的资产信托给受托机构，由受托机构将这些资产作为支持基础发行商业票据，并向投资者出售以换取所需资金的一种结构性融资安排 案例：某公司ABN项目的交易结构图 ;某公司ABN项目的交易结构图;*;;企业资产证券化（专项计划） 企业资产证券化（专项计划）的含义：是指由企业将其自身拥有的、将来能够产生稳定现金流的资产出售给证券公司，由证券公司将这些资产作为支持基础发行专项计划，并向投资者出售以换取所需资金的一种结构性融资安排 案例一：某租赁公司专项计划项目交易结构图 ;专项计划;房地产企业海外融资方式概览;债权融资——外保内贷;债权融资——内保外贷（传统模式）;债权融资——内保外贷;债权融资——内保外贷（创新模式）;债权融资——内保外贷（创新模式）;债权融资——跨境人民币贷款;债权融??——境外发债;债权融资——境外发债;债权融资——境外发债;股权融资——境外IPO;股权融资——项目股权出让;结构化融资——QFLP;结构化融资——QFLP;结构化融资——借道基金;如有问题，请联