房地产投融资法律风险实务课件2014.ppt

* REITs融资 一、房地产信托投资基金（REITs）概念 企业作为委托人，将其持有的房地产物业委托给受托人进行管理和处分，并获得全部信托受益权，随后，委托人将其持有的优先级受益权通过由受托人发行房地产信托受益券的方式向银行间债券市场的投资人转让 最重要也是最难跨越的问题就是税法障碍 二、商业物业资产证券化 证券公司资产证券化业务管理规定，2013年3月15日 * 境外借贷融资 一、内保外贷 通过境内银行直接向香港银行出具保函或境内银行向香港银行开具备 用信用证，抑或是境内企业对香港企业提供担保。开发商若需通过该方 式融资，需在境外设立子公司 但是，近期中国人民银行及外汇管理局对“中保外贷”的额度控制较严 二、外债方式融资 国内机构向非居民承担的以外币表示的债务 在房地产调控的背景下，房企一般无法采取外债方式在境外进行融资 三、人民币债券融资 采用发行离岸人民币债券进行融资，受到产业政策的影响，而且须经 发改委审批，使房企采取该种方式进行融资成为不可能完成的任务 * 第二节土地环节融资法律风险防范 * 土地环节法律风险防范 一、房企拿地渠道 根据参与时间在招拍挂前后分为一手地和二手地 一手地还分为集体土地、国有土地，生地、熟地（是否三通一平） 二手地可以是招拍挂和转让取得 二、土地搬迁无法按预期完成风险（案例） 二、土地使用权无法按预期取得风险（案例） 三、土地摘牌主体不当风险（案例） 四、土地项目收购风险（参见第四部分） * 第三节施工环节融资法律风险防范 施工环节融资法律风险防范 * 一、 工程垫资融资法律风险 部委禁令 司法解释 法律分析 二、延期支付工程款法律风险 案例 三、缓慢施工、暂停施工法律风险 案例 * 第四节销售环节融资法律风险防范 销售环节融资法律风险防范 * 一、 房屋预售融资法律风险 房屋预售有关法律规定 预售款监管 案例 二、促销融资、售后包租风险 * 第五节项目收购融资法律风险防范 地产项目融资法律风险防范 * 一、 项目或有债务风险 案例 二、项目不符合土地使用权转让条件风险 案例 三、项目达不到招商条件土地 被收回风险 案例 四、税务风险 * 第六节民间借贷融资法律风险防范 民间借贷融资法律风险防范 * 一、 民间借贷融资法律风险 部委禁令 司法解释 法律分析 二、民间借贷与非法吸收公众存款罪 案例 * 第七节地产企业如何应当融资风险 地产企业如何应当融资风险 * 一、 评估企业投融资风险，知己知彼，对自己 要有一个全面的清醒的认识 二、预先设计企业风险化解方案并严格执行 三、充分利用好投融资律师提供专业服务 如有任何问题，欢迎与大成联系，我们的联系方式是：戴长洪 律师手机座机：+86（10传真：+86（10地 址：北京市东大桥路9号侨福芳草地D座7层E-mail：changhong.dai@   * 结束语 房地产投融资法律风险防范 戴长洪 北京大成律师事务所 合伙人 2014年6月 * 目 录 第一节 房地产投融资概述 第二节 土地环节融资法律风险 第三节 施工环节融资法律风险 第四节 销售环节融资法律风险 第五节 地产项目收购法律风险 第六节 民间借贷融资法律风险 第七节 地产企业如何应当融资风险 * 第一节房地产投融资概述 房地产政策概述 房地产投资 房地产融资 * 一、近期经济金融政策 二、监管层严控房地产贷款风险 三、房地产开发投资增速放缓 四、房地产投融资 一二线城市影响较小 三四线城市风险加大 房地产政策概述 * （一）政府微刺激稳增长 2014年政府拟定GDP增长目标7.5% 4月2日国务院常务会议公布三项措施稳增长：铁路投资、棚户区 改造、利率市场化1-2年内完成 5月30日国务院常务会议表示加大力度定向降准 （二）央行货币政策维稳 201