每周一例——国内外城市综合体案例案例分析.ppt

天一广场 天一广场 宁波天一广场的商业规模宏大，业态众多，有精品区、百货区、超市区、美食区、酒店区、娱乐区、男装区、女装区、儿童区和数码区等十大商业区。引进了250余家商户，包括一批世界顶级名牌，如：BURBERRY、 Boss等。 天一广场现已形成以乐购生活购物中心、银泰百货为龙头的服装、餐饮、娱乐、精品四翼齐飞商业体系。 天一广场 天一广场 万达购物广场 通过国内外商业驱动型城市新中心及国内二线城市核心商业区的功能比例对比分析确定本项目的功能配比 北京银泰中心 案例 — 日本六本木新城(Roppongi Hills) 定义特性 项目概况 开发商：森BUILDING株式会社 地 址：东京都会区六本木六丁目地区 物 业：办公楼、住宅、酒店、商店、餐厅、博物馆、电影院、电视台、学校、庙宇和仓储设施等。 总占地：11.6公顷 总建筑面积： 76万平方米 总建筑费用：189亿元（人民币） 总土地价：329亿元（人民币） 开发周期： 17年，1983-2003年 开工时间：2000年4月 竣工时间：2003年4月 体量巨大 投资额高 开发周期长 案例 — 日本六本木新城(Roppongi Hills) 定义特性 交通与停车 公交配套发达，地铁直接连通六本木新城B1 共计12个停车场，总体停车位2762辆 专设50辆摩托车与332辆自行车停车位，其中自行车免费 12个停车场 地铁示意图 地下停车场 立体停车示意图 高效便捷的外部交通，为项目人员、物资的流通提供保障 案例 — 日本六本木新城(Roppongi Hills) 定义特性 完善的配套 派出所 麻布警察署六本木六丁目派出所 公用电话 设置公用电话，公用电话的种类有IC 专用、电话专用和『IC ?电话通用』3种。 邮局 「六本木新城邮局」 银行?ATM 银行：新生银行金融中心（两家）ATM：新生银行ATM（三家）/ATM SE-net/ATM （＠BANK） 外汇兑换 外汇兑换（东京三菱集团公司）世界货币商店 医疗设施 六本木新城诊所 /西堀牙科/「K-RIVER配方薬局」/「TOMOS」 DPE 「55 Station」 修鞋／配钥匙 「Mister Minit」 托儿所 儿童广场：除各种教育程序齐全的月结算保育外，也提供以时间为单位的临时看管服务。在进餐或购物时可以充分利用。 轮椅、婴儿车休憩场所 六本木榉树坂大道旁即便在坡道途中也备有几处轮椅、婴儿车的休憩场所，使用轮椅、婴儿车的顾客可以放心休憩 公共交通 都营公共汽车有4条系统、港区小区公共汽车（Chi-I-Bus）有2条路线；地铁日比谷线、大江户线、南北线等。 租车服务 ORIX租车公司：提供24小时租车服务 完善的配套与内部功能，构建超大型都会复合性休闲文化商业中心的生活圈 综合体 建筑：高密集约 规模：体量巨大 资金：巨额投资 时间：周期较长 内部：立体连续 物业：复合互补 外部：高便可达 定义特性 特性 市场实现度高 稳定的现金流 投资较小，资金回笼速度快 销售 国际公寓 带来高额利润，但商铺销售无法控制档次与业态，影响形象 稳定的现金流 价格（租金）较高 形成稳定的现金流 为项目带来高形象，促进其它物业的销售和出租 对于项目可能贡献 自用和投资需求量大，易于销售 投资较小，资金回笼速度快 销售 公寓 （居住） 商铺 商场 市场实现度高 投资小，资金回笼速度快 销售/出租 市场资源整合更新升级，有发展机遇 未来写字楼租售压力大 资源整合提升项目形象. 市场实现度 投资高，前期少量资金回笼 投资较高，资金回笼速度一般 投资大，回收期长，前期无法回笼资金 资金需求 收益方式 功能类别 销售/出租 商业 销售 写字楼 销售/外包经营 酒店 物业功能比较分析 物业类型组合分析 国际公寓可商可住，功能模糊，可分偏居住的产权式酒店公寓和偏办公的商务公寓。 功能化体系 商业功能 商务功能 居住功能 酒店式公寓 购物中心 商业街 物业类型组合 国际公寓 写字楼 酒店 物业类型组合确立 保证持续现金流、兼顾项目形象 与企业品牌提升 商业 公寓 写字楼 酒店 酒店式公寓和国际公寓在面积、服务功能上形成分工和差异。 商业的档次要求 不能影响办公、居住环境 利润最大化 吸引人气、带热区域 标志性 为公寓提供完善配套、信息平台 个体差异所在、活力的核心 相互限制 相互支持关系 为商业带来商务消费人流 资源平台、提升品质 地标性建筑 现金流来源 为商业带来高消费人流和旅游租客 资源平台、提升品质 定义项目形象 定义档次 ■为商业带来住家消费人流 现金流来源 相互限制的，同时也是相互支持的 物业类型组合特点 核心区 五四广场周边区域 ——青岛市新的政治、经济、金融、文化中心 五四广场核心区占地约20万平米，容积率7