深圳期常见房地产纠纷的法律分析.ppt

　５、人防车位的产权 　地下车库附加人防功能，并不影响所有权属于建设单位。没有任何法律法规对人防车位的产权做出新的规定。认为人防财产属于国家的观点，没有法律依据。上海、广州等地人防车位可以销售、办证。 　　 四、车位纠纷 　６、车位不能登记的地方，车位如何处分？ 　目前多数城市的登记机构不能办理车位的产权登记，这是违反物权法的，反映出登记制度不适应物权保护的需要。许多企业以转让使用权、长期租赁等方式变相销售，会留下纠纷的隐患。 　　　既有合法的物权，就应当签订买卖合同。暂不能登记过户，合同仍是有效的，双方权利义务是明确的，为将来登记做好准备。 　合同应说明：“出卖人保证本车位属于规划内的车位，开发建设手续合法齐全。由于登记机构的原因，目前车位不能办理产权登记。出卖人承诺，待登记机构可以办理车位产权登记时，为买受人办理产权登记提供所需要的证明文件。办理登记所发生的税费由买受人承担。” 四、车位纠纷 ７、车位纠纷的根本原因，在于政府不恰当的政策。 　不承认车位产权，造成产权争执；干预租金标准，导致宁买不租；车位成为低效资产，降低企业投资意愿，形成恶性循环，车位矛盾更加激烈。 ８、开发企业预防车位风险的措施 　合理规划数量； 　谨慎确定价格； 　明晰合同条款； 　尽早推出销售。 四、车位纠纷 　房地产纠纷的最大特点，是与市场波动密切相关。每当市场下挫，买卖合同纠纷必然大量增加。表面原因微不足道，借题发挥是普遍规律。 　此轮宏观调控持续至今，市场已经出现向下迹象。政策不仅动摇了投资人的信心，也为毁约提供了理想的借口。前期高价买房的人以各种理由拒收、索赔、要求解除合同，将成为今后一段时间房地产市场上的普遍景观。 　1、降价索赔风潮； 　2、因贷款落空而退定解约。 五、宏观调控形势下容易出现的纠纷 １、因降阶而要求补偿的纠纷。 　　　北京某楼盘客户最近数次到开发商办公地聚集“维权”，原由是说不久前买房时，销售员明确保证不降价，但现在大幅度降了，他们蒙受了损失，故要求开发商补偿差价或者退房。 　开发企业降价，是否损害了前期购房人？降价补偿有无法律或道义依据？ 　１）根据市场调整价格，是企业的权利。口头说明不构成合同义务； 　　　2）合同有相对性，不能攀比他人的合同条件； 　　　3）房屋价值由市场决定，开发商调整价格不改变其市场价值； 　　　4）理直气壮拒绝降价补偿，是解决此类纠纷的首要措施。 五、宏观调控形势下容易出现的纠纷 ２、因贷款落空而要求退定、解约。 　2010年4月12日，张某与房主宋某签约，购买宋的房屋，总价为555万元，张某计划贷款200万元。签约后他向宋支付了15万元定金。后因“新国十条”出台，张某因已有两套房，无法得到银行贷款。遂起诉到法院要求解除与宋某的房屋买卖合同，退还定金。卖方宋某认为，合同当中已经约定，如果买房人贷款未获批准或批准贷款数额不足，应补足购房首付款，故应按合同执行。法院审理认为，新政导致合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化，是张某在签订合同时无法预见的，如果要求张某继续履行合同，对其明显不公平。因此张某请求法院解除合同于法有据，宋某须返还张某已支付的定金15万元。据称，这是北京市判决的首例第三套房买卖纠纷。 五、宏观调控形势下容易出现的纠纷 贷款落空是否属于情势变更？——需内部报最高院核准使用情势变更 　１）情势变更不适用于商业风险。 　２）贷款落空是预见到的风险。 　３）继续履行不导致不公平的结果。 　４）即使不能实现合同目的，也能承担违约责任。 　《合同法解释（二）》第二十六条? 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 五、宏观调控形势下容易出现的纠纷 仅供法务系统内部个人学习使用，切勿外传！常见商品房买卖纠纷的法律分析与对策 颜雪明 万科集团　首席律师 北京大学法学院　兼职导师 中国房地产业协会法律专业委员会　副主任　 深圳市房地产业协会法律专业委员会　主任 广州仲裁委员会、深圳仲裁委员会　仲裁员 2011.9.24　深圳 敬业爱岗20年，钻工作“小”问题 一、商品房交付纠纷 二、商品房质量纠纷 三、商品房面积纠纷 四、车位纠纷 五、宏观调控下容易出现的纠纷 主要内容： 1、交付的法律意义 2、交付条件与交付标准 3、竣工验收合格的标志 4、交付通知的法律意义及风险预防 5、买受人拒绝收房的合理理由 6、交付中应注意的事项 一、交付纠纷 　　　1）交付是卖方的义务，也是它的权利；是买方的权利，也是它