第9-13讲(本科城市经济学).ppt

土地红线 截至2010年底，全国耕地总数不足18.26亿亩，已接近18亿亩红线；人均耕地不足1.5亩，不到世界平均水平的1/2、发达国家的1/4。 中央的初衷既包括粮食安全，也包括防止土地浪费。我国的粮食产量的增长速度远高于人口增长速度。过去30年平均下来，估计每年的粮食增产量在2%左右。这是一个非常乐观的数字，因为我们的年平均人口增长率只有0.7%。还有就是中国农业的科技进步。 如果不控制耕地，地方政府和农民就会无限制地扩张他们的建设用地。还有一个原因，是保持生态，耕地如果都变成了工业用地和城市用地，可能改变生态环境。再者，我们的土地制度决定国家、政府可以征地，在农村又是集体所有，没有真正落到个人的手里头，所以土地很容易造成浪费。 土地指标还是得要，但是土地指标应当流转起来。比如说东部城市的土地指标用完了，那么就向不发达地区去买土地指标，这样土地指标就流转起来了。当然，只有首先建立耕地红线，才会有用地指标，才可能建立土地指标的市场。除了土地指标流转，还应提高城市建设密度。 重庆的地票制度 重庆推出地票制度，为了避免侵占耕地，因此开发商也好，政府也好，只要建房子，就必须先买地票。那地票是什么意思呢？就是说不管你是在城郊，还是在更偏远的农村，都无所谓，如果你想拿城市户口，就必须放弃宅基地，你要把它复耕为农地，复耕一亩农地给你一亩地票。开发商想开发地产，就必须先买地票，而这个地票一律公开竞价。2010年4月份，一亩地票卖到14.4万块，全部归农民。因此偏远地区的农民也有动力了。 重庆的“地票”交易，即包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后所产生的指标。企业购得的“地票”，可纳入新增建设用地计划，增加相同数量的城镇建设用地。比如一些废弃的远郊乡镇企业用地，就能通过这种形式复垦并通过验收，获得“地票”，然后再拿到主城区“兑现”。公开数据显示，2008年至2012年，重庆“地票”年交易量分别为1100亩、1.24万亩、2.22万亩、5.29万亩和2.23万亩，2013年交易量两万亩左右。据重庆市农委计算，如果未来10年重庆有1000万农民转户进城，理论上讲，其退出的宅基地复垦后，就可以形成250万亩“地票”。 重庆学习香港的土地储备制度的案例 重庆在2002年储备了40万亩土地，当时重庆主城建成区200多平方公里，近300万城市人口。经过10年发展，重庆主城已经从10年前的一环主城向二环主城发展，整个主城二环内面积有2000多平方公里，可建设用地为1000平方公里。 2002年储备的这40万亩土地，让土地升值的财富归政府所有，相当于为重大基础设施建设建了一个额外的金库，同时平衡了财政账本，政府债务被稀释。重庆的土地储备做到了五个原则： 一是超前储备，一步到位；细水长流，逐年供应。在2002年-2003年储备了40多万亩地，由市地产集团、城投公司两个具有土地储备职能的集团负责实施，当时是规划一步到位。土地供应“细水长流”，市政府计划20年内每年只能开发5%，40多万亩地的储备资源，一年最多用2万亩。这既是政府对储备土地资源可持续利用的考虑，也是对储备土地未来升值空间的考量。 二是对储备地的使用兼顾公益和商业开发。重庆市公益性开发和商品房开发大体上是对半开，最近十年已经开发的19万多亩土地，其中近10万亩是公共服务、公益事业用地（比如公租房建设、大学城建设、铁路机场等）。还有9万多亩用于房地产开发，将其收益用于整个19万亩的征地动迁成本，以及一些基础设施开发建设。 三是土地储备不改变市区两级政府的分配制度。市区两级之间财力有分配原则，土地出让金扣除征地成本以后的净收入，过去是55:45。2010年以后，市政府做了一个调整50:50，区里增加了5%。 四是土地储备公司肩负做好两个循环的责任。一是土地储备的手续办完后，可以用于银行抵押，将融资用于征地动迁和“七通一平”，把生地变熟地。二是把“七通一平”的地搞好，规划做好，就实行招拍挂。这时候一亩地往往能卖200万元，1万亩地就得到了200亿元。原来抵押的时候是当100万元抵押的，把那100亿元还掉，就可以多出100亿元。 五是要严格设置风险“隔离墙”。这在逻辑上叫“按规划、带项目、批土地”，核心就是不仅做到长期总体平衡，还要做到当期单个地块对应的基建项目平衡。 台湾的土地制度 台湾的土地制度，分三大部分：农地农用制度；农地转为非农地制度；土地非农用制度。 农地农用制度。土改给台湾农民的土地权利，只是农地农用的权利；农民要出售自己的土地，出售的只能是农地，不能用作非农用。最初的时候，为了保护农民，土地只能优先在临近的农民之间交易，非农民是不许购买农民土地的。农地农用的交易，是免税的。农地只能在农民之间