第二章资产评估的基本方法.ppt

例1：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备2001年1月购进，2006年1月评估；该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。该设备的实体性贬值为： 资产利用率=5×360×5/5×360×8=62.5% 实际已使用年限=5×62.5%=3.125（年） 总使用年限=3.125+5=8.125（年） 资产的实体性贬值=（500000—2000）×3.125/8.125=191538.46 2、功能性贬值及其估算方法 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。 功能性贬值有两种表现形式: （1）超额投资成本 （2）超额运营成本 （1）超额投资成本：由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成本比过去降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。 超额投资成本＝复原重置成本－更新重置成本 注意：如使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如使用的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需考虑；如使用现行市场价格作为重置成本，也不需再考虑超额投资成本。 （2）超额运营成本：由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后于新设备，新设备在运营费用上低于原有设备。 超额运营成本＝各年净超额运营成本×折现系数 分析设备的 超额运营成本，应考虑下列因素： ?生产效率是否提高 ?维护保养费用是否降低 ?材料消耗是否降低 ?能源消耗是否降低 ?操作工人数量是否降低 例：某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需6名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为6000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为25%，适用的折现率为l0%。 根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。 （1）计算被评估生产控制装置的年超额运营成本：(6-3)×6000=18000(元) （2）估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额：18000×(1-25%)=13500(元) （3）将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额: 13500×(P/A，10%，3) =13500×2.4869=33573（元） 3、经济性贬值的估算 经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。 产生的原因有： （1）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足； （2）材料供应不畅，导致开工不足； （3）材料成本增加，导致企业费用直线上升； （4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营成本加大； （5）产业政策的变动，缩短使用寿命； 一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。 估算方法： A 经济性贬值＝资产在尚可使用年限内可预见 的经济收益损失额×现值系数 B 经济性贬值率=[1—（实际使用生产能力 /额定生产能力）X]×100% 经济性贬值=（重置成本-实体性贬值—功能性 贬值）×经济性贬值率 例1：某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为10万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年产7万台(销售价格及其他条件未变)。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。请估算该电视机生产线的经济性贬值率。 评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模效益指数为0.6， 设备的经济性贬值率为： 经济性贬值率 =[1-（70000/100000）0.6]×100%=19% 例2：如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机。假定原电视机销售价格为2000元/台，经测算每年完成10万台的销售量，售价需降至1900元/台，即每台损失毛利100元。经估算，该生产线还可以继续使用3年，企业所在行业的平均投资报酬率为10%，试估算该生产线的经济性贬值。 计算过程如下： 经济性贬值 =(100×100000)×（1-25%）×（P/A，r，n） 元) 例3：某生产线额定生产能力为1000个/月,已使用三年，目前状态良好，观察估计其实体性贬值为15%，在生产技术方面，此生产线为目前国内先进水平。但是由于市场竞争激烈，目前只能运行在750个/月的水平上