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区域差异化下汇率与房地产价格关系研究.doc

区域差异化下汇率与房地产价格关系研究   摘要从理论方面验证了汇率对房地产价格的传导机制,并建立马尔科夫区制转换的向量自回归模型(MSVAR),在区域差异的基础上研究汇率与房地产价格的非线性互动关系.实证研究表明汇率与我国房地产价格间互动关系在不同区域的情况有差异性:一线城市房地产价格与汇率相互促进,在经济波动较大(区制2)的情况下,响应程度更加明显;三线城市房地产价格与汇率之间的关系很微弱,且在两个区制下响应程度相似.并根据所得结果对房价调控政策提出了建议.   关键词区域差异;实际房地产价格;实际汇率;MSVAR模型   中图分类号F830文献标识码A   1引言   1.1本研究的背景与意义   2005年7月我国进行汇率制度改革,人民币开始实行参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度,加大了人民币汇率变动幅度.2015年11月30日,人民币正式加入特别提款权(SDR),人民币国际化进程又推进了重要的一步,同时人民币汇率也将面临更多的不确定性.根据著名的“不可能三角”理论,随着我国人民币不断走入国际视野,其汇率稳定性将面临更多的挑战.对比日本房地产经济,由于日元的不断升值,使大量国际资本进入日本,房地产是不可避免的投资选择.虽然实体经济发展困难,但是在外国资本的引导下,日本的房地产始终高速增长.因而,汇率波动对房地产价格的影响不可忽视.泰国在1991年开始加速开放资本项目,短时期内实现了金融自由化;而后国际资本迅速流入泰国,使得曼谷等大城市房地产价格迅速飞涨.1997年泰国受国际金融大鳄冲击被迫实行“管理下的浮动汇率制度”,泰铢贬值近100%,国际投机资金外流,房价下跌高达近30%,房地产泡沫彻底破灭.近年来我国房地产价格的不断上涨与目前我国的实体经济情况形成了鲜明的对比,在经济新常态的转型期,同时房地产又出现了两极分化的复杂趋势:一二线城市房价居高不下,居民住房需求持?m上升;三四线城市房地产市场趋于低迷,价格回落.以上海、北京和吉林、鞍山为例,2010年6月至2016年9月的住宅价格变化情况如图1所示,自2015年起房价的走势出现了明显的分化趋势.   时间/月   目前国内外对房地产价格影响因素的研究主要关注利率方面,对于汇率的影响考虑不足,而且基于我国整体房地产市场对汇率影响效果的研究,并没有考虑到我国房价近年来出现的一二线城市房价泡沫和三四线城市库存泡沫并存的复杂情况.因而本文分别研究一二线城市和三四线城市房地产价格与汇率变动情况的关系,尝试寻求区域差异化下房价调控的有效措施,并为相关政策提出建议.   1.2国内外研究现状   国内外学者对于房地产价格与汇率的关系进行了不同的研究,并根据实证结果得出了不同的结论:   1)房地产价格与汇率正向相关,直接标价法情况下,汇率的下跌或者货币升值会使房地产价格下降.Norman G. Miller、Michael A. Sklarz和Nicholas Ordway[1](1988)运用最小二乘法检验美国檀香山房价与日元对美元汇率的关系,认为房价上涨幅度约为汇率涨幅的2.7倍.Earl D. Benson[2]等(1999)运用ARMA方法对美国汇率与美国贝灵汉美市的累积房价指数间的关系进行了研究,得出房地产价格与汇率间存在显著正向关系.郭树华,王旭[3](2012)对我国1998年至2010年的汇率和房地产销售价格指数月度数据进行关联效应实证研究,表明汇率与房地产价格之间呈现正向关系.   2)房地产价格与汇率反向相关,直接标价法情况下,汇率的下跌或者货币升值会使房地产价格上升.周京奎[4](2006)以12个城市的面板数据分析了汇率、利率对房地产价格的影响,结果表明汇率的贬值会使房地产价格上升.杜敏杰,刘霞辉[5](2007)根据房地产价格的现值理论,针对房价变动与汇率变动的数量关系建立模型,认为汇率的小幅变动可以通过久期杠杆使房地产价格大幅变动,并且人民币预期持续升值会导致房地产价格持续上涨.   3)房地产价格与汇率存在混合关系.李志慧[6](2016)通过构建MSVAR模型对我国2005年7月汇改以来人民币汇率预期与房地产价格之间的非线性互动进行实证研究,研究表明人民币升值预期增强会使房地产价格上升,但在经济变量波动幅度较大的状态下,影响应程度明显更大.   综上所述,虽然国内外对汇率与房地产价格关系有一定的研究,但是忽略了我国一二线城市和三四线城市出现的房价差异趋势的情况,没有针对我国目前时期的特点分析房地产价格.针对已有不足,本文的贡献主要表现在于:①将我国房地产价格分化的特殊情况纳入考查范围,分别考察一线城市和三线城市的房地产价格与汇率的关系;②提出基于我国区域差异的政策调控建议.   2研究模型构建   2.1理论框

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