物业接管验收标准管理办法.docx

物业接管验收标准管理办法一、目的规范新接物业的接管验收标准，确保所接管物业的质量合格。二、适用范围 适用于物业公司对新接物业的接管验收工作。三、职责1、常务副总经理负责同开发商具体办理物业的接管手续。2、物业部经理负责组建接管验收小组并负责控制接管验收工作的质量。3、接管验收小组负责依据本规定进行物业的接管验收工作。四、工作程序1、接管验收前的准备工作（1）组建验收小组物业部经理组织以工程、安保、客服等有关人员组成的验收小组，验收小组在验收前应完成以下工作：（2）与开发商的工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试；了解整个楼宇内装配的设备设施；熟悉各类设备的构造、性能、产地；熟悉水、电、气管道线路的辅设位置及走向，为入住后的管理、维修、养护打下基础。（3）与开发商联系、协调楼宇交接问题，商定交接注意事项和开始交接日期等。（4）与开发商制订验收方案，统一验收标准。（5）准备竣工验收的表格资料——接管验收资料表——接管验收资料遗留问题登记表——房屋接管验收表——房屋接管验收遗留问题登记表——公共配套设施接管验收表——公共配套设施接管验收遗留问题统计表2、接管验收资料的接管移交（1）物业接管资料的验收及部分移交的资料——物业产权资料：项目开发批准报告；规划许可证；投资许可证；土地使用合同；建筑开工许可证；用地红线图。 ——综合竣工验收资料：竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；建筑工程竣工验收证书；建设消防验收合格证；公共配套设施综合验收合格书；供水合同；供电协议书、许可证；供气协议书、许可证；有线电视合格证；通讯设施合格证；电梯准用证。——施工设计资料地质报告书；全套设计图纸；图纸会审记录；设计变更通知单；工程预决算报告书；重要的施工会议纪要；隐蔽工程验收记录；沉降观测记录；其他可能会影响将来管理的原始记录；——机电设备资料：机电设备出厂合格证；机电设备使用说明书（要求中文）；机电设备安装调试报告；设备保修卡、保修协议。 ——业主资料：已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等；购房业主的付款情况或付款方式。3、物业硬件设施接管验收和竣工区别（1）接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主的要求；而竣工验收则是全方位的内外质量的验收。（2）接管验收是物业公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效率的评价行为。4、楼宇本体硬件设施的具体验收标准。（1）主体结构——外墙不得渗水；——屋面排水畅通，无积水、无渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。（2）楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓；整体面层平整、无脱皮、起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘贴牢固、色泽均匀一致、无明显色差。（3）内墙面——抹灰面平整，面层涂料均匀、无漏刷、无面层剥落、无明显裂缝、无污渍；——块料(如瓷砖)面层：粘贴牢固，无缺梭掉角；面层无裂纹、损伤、色泽一致；对缝砂浆饱满、线条顺直。（4）顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。（5）卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。（6）木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。（7）门、窗——门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形。——门锁、窗销连接牢固，开启灵活。——玻璃安装牢固，胶封密实、无明显刮花痕迹、无损伤。——油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整。——电子防盗门通话清晰，完好、无锈迹。——不锈钢防盗门表面光亮，无刮花、变形。——高档装饰门装饰完整。（8）楼梯、扶手——钢木、玻璃、楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑。——砼楼梯无裂缝，无表皮脱落。（9）木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。（10）饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角、对缝平直。（11）油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、无漏刷现象。（12）电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。（13）开关安装牢固，开关灵活，接触良好。（14）灯具安装牢固，安好无损，反应灵敏，发光正常。 （15）水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。（16）卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象，无堵塞， 排水通畅。（17）给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹，流水通畅，有足够压力。（18）地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅，完好无损。（19）门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。（20）阳台栏杆、防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，