2016远郊大盘成功因素案例探讨.pptVIP

* 远郊大盘面临的困境对本项目的启示 避免产品单一：单一产品的大量入市存在较大的消化风险，市场消化周期较长 避免“价格”落差：以高于放风价的价格入市可能造成客户心理落差，降低解筹率，不利于本项目前期热销造势 配套兑现要针对性的兑现：先期兑现交通、基础生活配套，本项目除此之外亦需要先期兑现一部分度假配套，如亲水空间、渔人码头等。 抓住主流大众市场：避免小众产品、风格主导整盘 * * * * * 在以第二居所的低密度开发为主的区域，打差异化战略，全线推出高标准的精装修全电梯小高层/多层，承接中产主动郊区化和部分被动郊区化客户，并带领片区实现从度假第二居所向第一居所转变。 在区域内率先推出多层/小高层，承接中产以上主动郊区化客户和被动郊区化的新杭州客户； 产品线策略 全部带电梯 高品质精装修：按摩浴缸、美的空调、电脑马桶、品牌电梯、一体化衣柜等，体现项目高品质。 产品品质策略 交楼标准 交楼标准 交楼标准 配套 展示 产品 * 新明半岛案例总结 率先并全线推出多层/小高层产品，承接主动郊区化中产客户，带领区域实现功能转变。 全部产品采用带电梯高品质精装修标准，提升项目价值，消除区域陌生感。 产品策略 基于大盘规划，首家开通连接市中心的社区巴士和小区内循环电瓶车，解决交通问题，增强城市意向； 9000平米至尊级豪华会所、5000平米豪华会所，3000M运动会馆，涵盖运动、餐饮、休闲、商务、文化各方面功能各类生活设施配置齐全，很好的解决了居住问题。 配套策略 投资3000万打造3万平米展示区和1.7公里滨河木栈道，进行实景展示，展现居住实景，消除区域陌生感。 展示策略 * 远郊大盘成功案例对本项目的启示 弱化陌生区域形象：通过区位炒作，大盘运作等手法传递区域未来价值、城市感和居住氛围 价格策略：性价比走量，高品质低总价的产品和价格竞争力；高价造势，低价开盘，人为制造价格落差 配套策略：先期配套重心放在交通和基础生活设施方面的打造，满足项目配套需要，拉近城市距离，消除居住氛围不浓的影响 展示策略：园林、水域、配套等实景展示，营造浓郁的居住氛围，包括交通、基础生活配套等，消除客户对区域的陌生感 * 快销大盘案例 * 湘江世纪城：湖南第一大盘 占地面积：约100万㎡ 总建筑面积：约400万㎡ 商业面积：约20万 户数：约20000户 规划入住居民数量约为6万人 湘江世纪城位于湘江、捞刀河、浏阳河三河交界之处，独揽6km江景和三河景观。紧邻的滨江文化园，是政府即将开发的超大型市政项目，规划将其打造成长沙标志性建筑群，工程建设为1.5万平方米音乐厅，2.5万平米图书馆，2万平米博物馆。 项目 万国城 MOMA 滨江 君兰香邸 湘江 世纪城 08年均价 6200 5200 4500 09年均价 3600 5300 4000 总体量约400万，08年销售近3000套，09年1-6月消化3695套，月消化600套 1 长沙·湘江世纪城 * 解析：如何保证连续旺销，月售600套？动作一——充分突显规模优势，“我们造城” 相关指标 湘江世纪城 位置 开福区政府西侧 占地面积 100万平 建筑面积 400万平 容积率 4 总户数 20000 资源 湘江、浏阳河、捞刀河、6公里湘江风光带、两馆一厅 项目特色 首创中国全城人车分流”人性化道路布局系统 住宅为23-33层的南北向板楼结构设计，户型南北通透、户户朝阳，观光电梯入户 湘江世纪城400万建面，长沙首屈一指，其同时占据“三江一带”，对望“两馆一厅”，紧邻城市核心区域，在区位、资源和规模上都占据了整个河东乃至全市的王者地位 * 动作二——户外+报广大力造势，保持力度宣传 2008年四月开盘，开盘前期依托户外+报广集中造势，全市范围集中制造知名度： 2008年4-5月集中报广轰炸：“三水汇聚，方成一城之大”；户外广告集中造势：芙蓉北路7块集中户外，气势轰炸 * 动作三——现房|准现房销售，快速落实配套 北雅中学09年9月1日正式开学：占地78亩，建筑总面积约为54000平方米，仅8个月，学校就完成了从签约入驻到正式开学的过程；“全配套”迅速推进：湘江世纪城咏江苑汇佳幼儿园也将于今年9月开园，湘江大道浏阳河隧道预计将于10月实现通车，112路公交车已改线至湘江世纪城，酒店和购物中心目前也正在紧张施工之中，预计明年竣工并筹备开业； 市中心核心商业圈 车站 医院 车站 公园 商场 5min 湘江世纪城区域原本区域成熟度较差，但其自身附加大量配套，并以商业与教育为主，先期已有部分商铺入驻，当前生活、教育配套的迅速落实更加坚定了业主对其的信心 * 均价约7000元/m2 均价4000-4200元/m2 均价3500元/m2 湘江世纪城各项团购优惠： 老师团购（开福区教育网公告团购）公务员团购/医生团购旧区