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第十二章　房地产投资风险 华东师范大学东方房地产学院 龙胜平　孙斌艺 第一节　房地产投资风险概述 一、房地产投资风险的定义 （一）风险的定义 所谓风险，是指某一事件发生的不确定性以及这种不确定性所导致结果的综合效应。 第一节　房地产投资风险概述 有关风险的概念有很多，一般常用的定义方式有以下四种： （1）损失发生的可能性 （2）预期收益不能实现的可能性 （3）预期收益和实际收益之间的方差 （4）投资者预期收益率不能实现的概率 第一节　房地产投资风险概述 第一节　房地产投资风险概述 （三）风险和收益之间的关系 如果一投资项目为零风险，则其收益就是确定的。而投资者之所以会选择有风险的项目，是因为其预期收益有可能大于零风险项目的收益。这种超出零风险利率所获得的额外收益通常被称作风险报酬。 一般来说，投资项目的风险越高，投资者所要求的预期收益就越大，当然其预期收益不能实现的概率也越大。 第一节　房地产投资风险概述 （四）风险和不确定性之间的关系 一般意义上来说，风险和不确定性之间的主要区别在于预期结果的概率分布是否可知或可估计。若结果的概率分布是可知或可估计，则称为风险，反之则称为不确定性。 第一节　房地产投资风险概述 二、房地产投资风险的分类 房地产投资风险的分类方法有很多。根据项目的资产和债务情况，可以将房地产投资风险分为经营风险和财务风险 。 图12.2　风险的分类 第一节　房地产投资风险概述 1、经营风险（business risk） 所谓经营风险是指，由于房地产投资项目的经营问题造成的预期收益无法实现的可能性或预期经营成果的不确定性，即所要求的总投资内部收益率（IRRTC）无法实现的可能性。 经营风险可分为静态风险和动态风险。 静态风险是指由自然灾害引起的无规律的不在投资者可控范围之内的损失。 动态风险既可以为投资带来收益又可能造成损失，投资者无法完全控制。 第一节　房地产投资风险概述 2、财务风险(financial risk) 财务风险是指由债务融资所导致的风险，即由于投资者无力应对债务融资造成的复杂的财务状况而导致预期的股本内部收益率（IRRE）无法实现的可能性。 第一节　房地产投资风险概述 由于财务风险主要是由内部或外部因素所引起的现金流动性或偿付问题，因此可将其分成内部财务风险和外部财务风险两类。 内部财务风险是指项目不能产生足够现金偿还每月或每年债务所导致的风险。 外部财务风险投资者在资本市场或其他外部资源（银行贷款、股权投资等）中获取资金的能力有关。 第一节　房地产投资风险概述 还有一种较为常用的风险分类方法，可以根据风险是否影响到市场内所有的投资项目，能否由投资者设法避免或消除，将房地产投资风险分为系统风险（Systematic Risk）和非系统风险（Unsystematic Risk）。 系统风险是指对整个市场内所有投资项目产生影响，投资者无法避免或消除的风险； 非系统风险（或个别风险）是指只对市场内个别项目产生的影响，可以由投资者设法避免或通过投资组合方法消除的风险。 第一节　房地产投资风险概述 系统风险主要包括： 市场供求风险。市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。 通货膨胀风险，也称为购买力风险。是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力降低给投资者带来的风险。 第一节　房地产投资风险概述 周期风险。周期风险是指房地产业的周期波动给投资者带来的风险。 政策性风险。由于房地产业与国家经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制。 利率风险。利率风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。 第一节　房地产投资风险概述 非系统风险主要包括： 管理风险。是指由于房地产投资者管理不善而造成损失的风险。所谓经营管理不善，主要包括：投资者不能胜任经营管理工作；信息匮乏；决策失误；不能处理好各种合同关系；违章或违法等。 财务风险。财务风险是指由于投资者举债经营而产生的不能履行债务义务或不能及时获得贷款的风险。与上一种分类方法中的财务风险基本一致。 其它风险：主要包括合同风险、自然风险等。 第一节　房地产投资风险概述 三、房地产投资风险的测量方法 （一）初步分析法 1、初步财务可行性分析。 2、现金流分析法。 3、内部收益率分解法。 4、风险吸收分析法。 第一节　房地产投资风险概述 （二）敏感性分析法 （三）概率分析法。主要包括： 1、蒙特卡洛分析法。 2、简化概率分析法。 第二节　房地产投资风险的初步测量方法 一、初步财务分析方法 （一）方法概述 1、抵押常数（mortgage constant, K） 2、偿债能力比率（debt coverage ratio, DCR） 第二节　房地产投资风险的初步测量方法 3、盈亏平衡率（the break-even