20090909昆山商业案例.pptVIP

昆山商业营销方案市场部分 超华东方曼哈顿·璞缇街 凯迪城商业氛围沿街商铺、内街和集中商业，都以每年8%，三年返租形式 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 1宏观视角—全国 早于全球的宏观调整，使中国在本次全球危机中准备更为充分，各种调控手段更为从容 08年底政策频繁出台刺激经济： 投资：4万亿刺激计划； 出口：数次调高出口退税； 降息：屡次降息，最近一次108个基点； 外资：四部委正式将外资非正常撤离追责上升国家高度； 【大量鼓励房地产政策】 利率下调 首付比例下降 放松二套房政策 购房入户政策 …… 政 策 视 角 受到全球经济危机的影响，政策核心转向“保8%增长，08年11月后政府频频出台利好政策以刺激经济 国家通过扩大内需政策，积极拉动经济的复苏，各种政策的出台较为有效地拉动经济发展 扩大内需——从出口大国转为消费大国 途径1：政府投资，扩大基础建设（短期选择） ——主要目的：以固定资产投资直接拉动经济增长，保底GDP增长率 当前出台的“2010年底约需投资4万亿元”计划。为加快建设进度,会议决定,今年四季度先增加安排中央投资1000亿元,明年灾后重建基金提前安排200亿元,带动地方和社会投资,总规模达到4000亿元。 途径2：加快保障体系等社会制度改革（长期选择） ——主要目的：提高国民整体收入能力与市场完善度，长期拉动GDP增长 内需扩大于拉动居民的收入水平（扩大农村市场等）、以及医疗保险、养老保险、教育制度完全相关。其调整时间比政府投资拉动缓慢，但是保证内需持久扩大的必需之路 国家统计局1月22日发布的数字显示，在国际金融危机对国内经济的冲击仍在继续的情况下，我国上月部分经济指标却显露一些积极的变化。 2008年12月，我国社会消费品零售总额实际同比增长17．4%，比上月加快0．8个百分点。其中，汽车、服装、化妆品等部分商品销售有所回升，去年11月份，我国进出口从10月份同比增长17.6%急速下降到负9%,12月份为负增长11.1%，增速陡降的趋势得到初步遏制。宏观政策初显成效； 宏观政策初显成效： 2009年一季度经济数据向好，表明中国经济在全球低迷下经济下行已被遏制，经济运行继续向前。 国家统计局数据显示，一季度我国CPI同比下降0.6%；PPI同比下降4.6%；GDP增长6.1%，国民经济运行出现积极变化，整体表现好于预期，经济下行已被遏制。我国经济已出现一些开始企稳回升的迹象。 1月份我国居民人民币贷款猛增，相比去年每月几百亿元的金额明显增长。专家分析认为，在国家一系列刺激内需政策效果下，消费信心在提高。 经 济 视 角 股市经历了08年的疯狂下跌后，09年开始初显回暖。 在宏观政策的刺激下，2009年开年以来，股市震荡走高，初显回暖； 近期股指持续冲高，上证指数在2300点附近才放慢前进的步伐。 上证指数—日K线图 民 间 视 角 投资型经济增长： 政府投资，扩大基础建设（短期选择） ——主要目的：以固定资产投资直接拉动经济增长，保底GDP增长率 当前出台的“2010年底约需投资4万亿元”计划。为加快建设进度,会议决定,今年四季度先增加安排中央投资1000亿元,明年灾后重建基金提前安排200亿元,带动地方和社会投资,总规模达到4000亿元。 向消费型经济结构转型（长期选择） ——主要目的：提高国民整体收入能力与市场完善度，长期拉动GDP增长 内需扩大于拉动居民的收入水平（扩大农村市场等）、以及医疗保险、养老保险、教育制度完全相关。其调整时间比政府投资拉动缓慢，但是保证内需持久扩大的必需之路 途径：产业结构调整/出口企业税费调整（长期选择） ——主要目的：改变当前位于全球产业链底部的劣势/通过产业升级摆脱日益困难的生产成本竞争 短期疗效：见效快，但治标不治本，不解决根本问题 长期诊疗：动作大，涉及利益面广泛，社会成本高 经济结构转型： 但投资拉动经济增长属短期治标方案，长期治本需要依靠经济结构转型(扩大内需/出口产业升级) 1、收缩全国战线，未建项目暂停 2、重点二线城市低成本项目低价快销 1、收缩低容积率项目开发 2、重点投入大型郊区住宅开发，定位中小户型普通住宅 1、收缩全国战线 2、放缓/放弃部分高成本长销售周期的豪宅项目开发 3、倚重金色系/花城系等普通住宅产品系 开发策略 大投入推广+成本价倾销 房地产市场调整并未结束，中央不会有重大政策刺激 恒大 全国统一的项目促销活动 稳定是09年房地产市场的主题，但房地产政策将以民生为导向以将 保利 1、全国各区域项目集体推出促销活动 2、减少持有物业，可销售即尽量销售 中央再出重大刺激政策可能不大；房地产市场恢复最快2009年底 万科 销售策略 市场判断 品牌地产公司对当前政策