20130625厦门前期定位工作流程及定位报告结构蔡培卿、林安东、文星.pptVIP

* * * 规划调整建议2：西侧改一梯两户大平层，调整北侧排布消化余留面积 取消西侧“锯齿形”跃层（损失面积14400㎡），打通西侧景观视觉通道；充分利用景观优势，布置一梯两户大平层（消化面积9600㎡）， 北侧尽可能多消化面积，2*48+1*60+2*16=188Ｍ，增加 5760㎡ 外街：3000㎡ 3层：1000㎡ 2层：500㎡ 商业尽可能排布在西侧、南侧高价值位置，最大可容纲8000㎡左右 商业若做满，弱侧需消化2000㎡左右 转化成住宅 （带花园底墅） 1、独立式旗舰店（二层），整体提升商业形象与价值； 2、多条通道连通内街，提升内街价值 3、通道损失面积，可通过适度加大独立式旗舰店进深弥补（多面临街）； 4梯 5梯 4梯 南街：1500㎡ 内街：2000㎡ 结合公共活场地设置主入口 N 6梯 5梯 5梯 * 规划调整建议3：西侧改大平层，东侧改南北向短板，增加南北侧排布消化余留面积 取消西侧“锯齿形”跃层（损失面积14400㎡），打通西侧景观视觉通道；充分利用景观优势，布置一梯两户大平层（消化面积9600㎡）， 北侧尽可能多消化面积，2*48+1*60+2*16=188Ｍ，增加 5760㎡ 结合公共活场地设置主入口 外移 外街：3000㎡ 3层：1000㎡ 2层：500㎡ 4梯 5梯 4梯 南街：2000㎡ 内街：2000㎡ 5梯 6梯 3梯 弱侧商业：1500㎡ 1梯 取消东西侧“锯齿形”跃层（损失面积14400㎡），改成3梯短板，消化面积8640㎡ 需在南侧增加1梯，消化面积2880㎡ N * 规划调整建议4：基于西南侧公共用地可置换，西侧改大平层，东侧改成2梯短板，增加南北侧排布消化面积余留面积 取消西侧“锯齿形”跃层（损失面积14400㎡），打通西侧景观视觉通道；充分利用景观优势，布置一梯两户大平层（消化面积9600㎡）， 公共活动场地 社区服务 结合公共活场地设置主入口 次入口 内街：2000㎡ 外街：3000㎡ 3层：1000㎡ 2层：500㎡ 南街：1500㎡ 4梯 5梯 4梯 4梯 5梯 4梯 北侧尽可能多消化面积，2*48+1*60+2*16=188Ｍ，增加 5760㎡ 南侧尽可能多消化面积，2*48+1*60+2*16=188Ｍ，增加 5760㎡ 弱侧商业：2000㎡ 2梯 取消东西侧“锯齿形”跃层（损失面积14400㎡），改成２梯短板，消化面积5760㎡ N * 住宅均为大板楼，但容积率没有做满，日照存在问题，且产品线仍单一；商业多集中式商业，提升价格空间有限 1、住宅 均为大板楼，但建面没有做满，损失面积； 2、产品均为12/3楼中楼+平层模式，虽然赠送面积大，但产品线过于单一； 3、商业多为集中式商业，少街铺，价格提升空间有限； 3 楼中楼，123 楼中楼，123 3 楼中楼，123 楼中楼，123 楼中楼，123 社区次入口 车行入口 社区主入口 N 优势： 全改为南北朝向及方正户型，消除了户型及朝向难点； 劣势： 基本保持原有配比，项目产品线单一； 世联建议： 增加端头户型面积，增加不同总价区间产品，进一步丰富产品线； 提升东、南两面商业体量及商业价值； 分割集中式商业体量； 第二次方案 * 东北住宅折15度角，增加端头产品面积，一定程度上丰富产品线，但容积率仍无法做满；商业价值仍有限 N 优势： 东北住宅折15度角，增加端头户型，且一定程度丰富产品线； 劣势： 容积率仍无法做满； 产品面积仍以原先二种产品为主，面积偏大，产品线与原有配比相差较大； 世联建议： 纯刚需产品控制在80-90m2 ； 增加120m2左右使用面积，总价55万左右产品； 商业 第三次方案 * 住宅全部折15度角，利用收缩缝增加80-85m2面积区间产品，丰富产品线，但使用面积偏大；商业以集中式商业为主，价值小 优势： 住宅折15度角，最大化利用景观资源； 利用收缩缝增加85平方米左右户型，产品线进一步丰富； 修改后产品性价比高原有配比相比于 劣势： 端头产品产权面积90m2，使用面积170左右；折角户型产权面积80-85m2之间，使用面积150m2以上，项目内部形成竞争； 总价55万左右产品缺失； 世联建议： 将北面两栋资源最好产品改为纯楼中楼12/34产品，作为项目标杆产品； 增加120m2，总价55万左右产品； 5.7米面宽，12/3 5.7米面宽，12/3 5.7米面宽，12/3 5.7米面宽，12/3 5.7米面宽，12/3 第四次方案 1、南面内街设置，形成街区，提升南面商业价值； 2、东、西两头广场形成人流集散； 3、南面商业价值大大提升； * 北面两栋改为纯楼中楼产品，南面保持楼中楼+平层产品组合方式，但仍无法形成55万左右产品 社区主入口 车行入口 社区次入口 社区次入口 N 5.7米面宽，