2013年6月《房地产企业开发成本财税疑难问题处理》讲义.pptVIP

2.每年12月进行调整 大地税函[2007]200号 3.随时 青地税发〔2008〕100号 四、房地产企业建造的商住连体楼如何分配计算缴纳企业所得税和土地增值税的扣除项目？销售收入法、层高系数法、特殊系数法、可售面积法的选择依据 （一）销售收入法 赣地税发〔2008〕76号 （二）层高系数法 南地税发〔2008〕221号和榕地税发〔2008〕108号 （三）特殊系数法 穗地税发[2006]39号 （四）可售面积法 第七节 成本计算方法 五、先租后售的开发产品企业所得税、土地增值税如何计算扣除项目？ （一）企业所得税 （二）土地增值税 1.新房、旧房判定标准 财税字[1995]48号 冀地税发[1995]71号：建成后未使用的房产为新房。凡已经使用的房产，不论其使用时间和磨损程度如何，一律为旧房。 琼地税发[2009]104号和京地税地[2007]134号。 2.旧房征收土地增值税的三种方法 评估、加计和核定。 第七节 成本计算方法 一、房地产企业为尚未销售开发产品缴纳的取暖费如何进行财税处理？ 　　（一）会计处理 《施工、房地产开发企业财务制度》第五十四条第二款：房地产开发企业销售费用还包括开发产品销售之前改装修复费、看护费、采暖费等。  （二）企业所得税 国税发[2000]84号第十四条第三款：从事房地产开发业务的纳税人的销售费用还包括开发产品销售之前的改装修复费、看护费、采暖费等。 （三）土地增值税 　　 二、房地产企业延期交房支付的违约金入账合法凭据是什么？是否需要代扣个人所得税？ （一）营业税征收与否分析 （二）违约金个人所得税 　 　 第九节 其他 三、房地产企业负担的前期物业费补助和赠送业主若干年物业费财税处理区别？ 　　（一）房地产企业负担前期物业费 1.营业税 2.企业所得税 3.土地增值税 （二）房地产企业赠送业主若干年物业费 1.营业税 2.企业所得税 3.土地增值税 　 　四、房地产企业购房送电器的方式，电器成本是否可以作为装修成本，企业所得税和土地增值税处理的异同？房地产企业购房送车位，企业所得税和土地增值税如何处理？ （一）营业税和增值税 1.电信业务销售附带赠送行为征收流转税事宜（国税函 第九节 其他 〔2006〕1278号、国税函〔2007〕414号、国税函〔2007〕778号、国税函〔2007〕1322号）。 2.《国家税务总局关于纳税人转让土地使用权或者销售不动产同时一并销售附着于土地或者不动产上的固定资产有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2011年第47号）。 （二）土地增值税 捆绑销售和销售费用两种观点的结果一致性分析。 特别关注：大连和重庆的不同观点。 （三）企业所得税 国税函[2008]875号第三条：企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。 五、房地产企业支付的销售佣金企业所得税扣除的票据、支付方式、辅助内部扣除凭证应注意的事项？ （一）土地增值税 第九节 其他 第九节 其他 国税发〔2000〕84号 财税〔2009〕29号 1.有合法真实凭证； 2.支付的对象必须是独立的有权从事中介服务的纳税人或个人（支付对象不含本企业雇员）； 3.支付给个人的佣金，除另有规定者外，不得超过服务金额的5%。 1.按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。 2.企业应与具有合法经营资格中介服务企业或个人签订代办协议或合同，并按国家有关规定支付手续费及佣金。除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。 3.企业支付的手续费及佣金不得直接冲减服务协议或合同金额，并如实入账。 4.企业应当如实向当地主管税务机关提供当年手续费及佣金计算分配表和其他相关资料，并依法取得合法真实凭证。 （二）企业所得税 1.境内手续费 第九节 其他 案例：沧州未按规定支付销售佣金偷税案件 2.境外代销手续费 国税发〔1999〕242号 国税发〔2009〕31号 第二条：外商投资企业