LOFT产品特点总结.pptVIP

* LoFT产品总结 无锡公司设计部 目录 LOFT起源与发展 LOFT优劣势分析 LOFT政策分析 无锡花样年LOFT分析总结 其他LOFT案例赏析 一、LoFT起源与发展 起源——20世纪50年代，纽约soho区的许多年轻艺术家因无法承担高额的房租，转而利用那些租金低廉、空间巨大、光线充足的废旧厂房和仓库，从中分离出居住、工作、社交、娱乐、收藏等空间，变成自己的生活空间和艺术工作室。 20世纪后期，逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式，2000年作为地产产品在国内出现。 建筑风格为高大开敞的空间，较强开放性和透明性。 一、LoFT起源与发展 LOFT从国外传入，到国内逐渐演变成为居住，居住办公以及办公的产品。 时间 地区 案例 产品形态 使用人群 市场优势 20世纪40年代 国外 纽约soho区 废弃的工业厂房 为逃避昂贵的资金的设计师或者艺术家 租金低廉，空间宽敞 20世纪90年代 国内 北京798 厂房区 艺术家，设计师，文化工作者 租金低廉，空间宽敞 上海苏州河春明艺术中心 大型仓库区 艺术家 租金低廉，空间宽敞 国内 居住与工作结合 厌倦传统居住，追求前卫生活 商住两用 至今 北京 西海国际中心 居住、办公 IT白领 商业办公一体，地处关村 上海 创智坊，海上海 居住、办公 自由职业者，设计师 地处杨浦区教育产业地段 LOFT是一种因地制宜，适宜在公建土地上开发的小众产品。 卖点为双层面积单层计算。 适宜层高为4.8米及以上，最佳面积为40平方米左右。 LOFT随着国家的调控政策加强，生存空间将越来越小。 发展趋势： 二、LOFT优劣势对比 优势 1.可以将公建用地开发成为汇款相对较快的住宅 产品，使公建用地“住宅化”。 2.可以针对性的满足细分市场中小户型群体的需 求。 3.LOFT户型面积小，总价低。 4.LOFT产品采取精装修可以模糊“价格”，避 免竞争。 5.LOFT产品复式产品单层计算面积利用销售推 广。 6.立体感及艺术气息容易打动追求时尚生活的年 轻人。 二、LOFT优劣势对比 劣势 1.舒适度差。 单层户数密度大。 没有强制性日照规定，导致日照往往较住宅差。 电梯配比较低。 厨房较多为敞开式的。 大部分户型不设置阳台。 2.土地性质为办公或者商业，审批环节较多。 层高受限。 户内有喷淋管。 3.产权原因，销售较住宅比抗性较大。 首付5成，贷款利率高。 不能使用公积金贷款。 同总价产品，可选择产品较多。 水电费较住宅贵，大部分产品不能装燃气。 不能落户口。 4.政策监管趋向细化，未来附加值（赠送面积）的优势将越来越小。 二、LOFT优劣势对比 住宅用地不建议做LOFT的原因： 1.在总高度一定的情况下，LOFT层数少，单位土地出房率较住宅低。 2.单层面积一定， LOFT得房率低。 3.LOFT土建成本高，但在很多三产不发达、且创意客群不多的城市售价较住宅比没有优势。 4.LoFT户型密度大，很多时候无阳台、朝向及日照保证，舒适度没有一般板式住宅高。 三、LOFT各地政策分析 城市 规范 户型容积率 执行时间和印发部门 LOFT可行性 重庆 《重庆市小套型住宅设计规范》 建筑面积在60平米以下的小套型限制建夹层。 小套型住宅（面积在37至60平米以内），使用面积不大于22平米，层高宜为2.8米，不应大于3.6米。 2008年9月 不可行 杭州 《关于建筑层高及容积率指标计算规则》 住宅大于等于4.5米，容积率计1.5倍。 办公大于等于4.8米，容积率计1.5倍。 商业大于等于5米，容积率计1.5倍。 2005年6月 可行 小于4.8米 上海 《关于加强对公寓式办公层高规划管理意见》 公寓式办公：商业用地上分隔成小户型带有独立卫生间入户的写字楼 所有公寓式办公层高控制在4.5米以内。 即“买一层送一层”的公寓式办公或酒店式办公叫停。 2008年5月12日 不可行 《关于加强公寓式办公建筑规划管理工作的通知》 适用：带独立卫生设备的较小空间的办公建筑。 层高小于4.4米。 每个产权面积不小于150平米。 2011年2月1日 不可行 北京 《容积率指标计算规则》 住宅大于等于4.9米，小于等于7.6米， 容积率 计2倍。 住宅大于7.6米，容积率计3倍。 办公大于5.5米，容积率计2倍。 办公大于8.8米，容积率计3倍。 2006年7月 可行 5.5米 无锡 《建筑面积与容积率计算规则》 住宅H大于米，容积率计H/3倍。 办公标准层层高大于4.6米，裙房层高大于6米，容积率计2倍。 2008年7月 可行