信贷风险评估决策与案例分析-南京.pptVIP

北京某鸡蛋生产企业，鸡蛋从农户中收购，分拣包装后在物美、家乐福、麦德龙等商超销售。企业提供的财务资料显示： 项目经理在现场考察和访谈中了解到两个细节： 1、物美、家乐福、麦德龙等商超结算账期为60天左右； 2、鸡蛋的保质期为45天左右。 你怎么看企业提供的财务信息的真实性？ 五、动产留置权 同一动产的抵押权与留置权并存时，动产留置权优先于抵押权。 对策：种类物动产不适宜设置抵押权 六、抵押前已设置的租赁权 尤其是签订了长期租赁合同，一次性收取了多年租金的土地和房产： 租赁在前，抵押在后，抵押权的实现不能影响租赁合同的履行。防止接受设置了租赁保护措施的土地和房产进行抵押，避免抵押权形式存在事实落空。 对策：实地探访，识别是否已设租赁权，掌握租金和租期是否正常约定。 买卖（抵押）不破租赁的含义 1、租赁在前，抵押在后，要告知承租人，且不影响租赁合同履行，租赁期内租赁不受影响，即使实现抵押权，对抵押物的受让人继续有效。 2、抵押在前，租赁在后，租赁合同对抵押物受让人无效。（未办理抵押登记则不能对抗租赁） 七、正常经营活动中已支付合理价款并已占有动产浮动抵押财产的买受人 《物权法》189条规定：以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。 根据此规定，动产设置浮动抵押权后，抵押人在正常经营活动中将该动产出售转让，若买受人支付了合理价款，并且已经取走该动产，则买受人对该财产享有的权利优于动产抵押权。 对策：只对实力雄厚的客户设置浮动资产抵押措施 八、司法费用 诉讼和司法执行过程中发生的有关司法费用的支付优先于抵押权的受偿权。 九、抵押财产被第三方先行查封 抵押财产被第三方先行通过司法机关查封，虽然抵押权人依然享有该财产的优先受偿权，但失去了优先处置权。使受偿前景变得不确定。 对策：出现风险后务必尽速对抵押财产实施首轮司法查封。 十、集体用地 　　　集体土地不能抵押，也有例外，乡、镇、村企业的房产抵押，其所占用的集体用地一并抵押。但较少碰到，一般也不采用，由于不能改变土地的性质和用途，处置受众狭窄，变现困难。 对策：在不考虑保障性，只考虑约束性的前提下可以选用 例：集体土地证样式 十一、学校医院等公益单位的公益设施 　　　公益机构的公益设施不能设置抵押。这里要做扩展理解：当遇到非公益机构的财产租赁给公益机构做公益用途后，最好不要接受抵押，除非执行法院能够执行 十二、为第三方债务提供抵押的公益机构名下非公益用途的设施设备、土地房产 　　　公益机构名下非公益用途的设施设备、土地房产只能为公益机构自身债务提供担保。 　　　　 十三、权属有纠纷和争议的财产 　　　权属有纠纷和争议的财产不宜选作抵押物。 对策：一定要查验产权登记簿，排除更正登记、异议登记、预告登记，否则，对抗权有可能落空。 　　　对于巨额价值的财产，建议核查产权取得路径，包括买卖合同（或者赠与合同）、对价支付凭证等。 　　　　 十四、被查封、扣押、监管的财产 　　 海关监管设备和产品比较常见。 对策：对于进口设施设备，务必查验报关手续和纳税凭证，发现属于海关监管范围的设施设备，如果接受抵押，应该对该财产的变现价值作谨慎的估计，确认抵押资产的“净值”，即该财产现值需要扣除应该缴纳的税款和费用 十五、土地使用权抵押后地上新增建筑物 　　　不属于抵押财产：实现抵押权时要一并处置，新增建筑物所对应价款，抵押权人无权优先受偿。 对策：在实际操作中要及时对新增建筑物进行抵押登记。 十六、无行为能力和限制行为能力人名下财产（包括未成年人、精神病人、痴呆病人） 　　 《民法通则》规定：未成年人非纯受益行为无效 十七、国拨土地、以及在国拨土地上的建筑物 　　　国拨土地是国家对特殊对象非市场化盈利用途需要在缴纳补偿、安置费用后，无偿交付使用的土地 （详见城市房地产管理法22条）。 可以被转让，但必须补缴足额的土地出让金。 但是，交纳土地出让金必须经过规定的审批程序，而要走完规定的程序却不是由抵押权人可以左右的，导致补缴出让金