瑞金市房地产二级市场调研报告 (2).ppt

* 专业市场在当地分布密集，竞争较为激烈。临街商铺多以家居、建材类市场为主，多分布于绵水路、龙珠路、红都大道西段，多为私人门店，规模较小且专业化程度不高；家电、手机类数码产品规模、档次适中，多处于八一北路与绵水路南段，分布集中，专业化程度较高。 专业市场分布 家居、建材 家电、数码 * 酒店分布 酒店业发展较为迅速，主要有瑞金宾馆、美瑞欧大酒店、瑞金饭店、瑞金国际大酒店、中山大酒店、奥克兰大酒店等，档次中等；红都大道、绵水路还分布有较多中小型宾馆，竞争较为激烈，但大型酒店宾馆运营情况较之中小型酒店良好。 * 综合商业分布 市区内共有3家相对较大的商业体，分别为：国光购物广场、永安城南百货、京瑞明珠百货，其体量在4000㎡-8000㎡之间，业态分布统一，皆以超市为主，传统百货为辅且都位于2层以上，装修风格及档次落后，经营情况普遍较差。 * 本项目位于沙洲坝工业园区，毗邻G323国道，对面为新农村建设示范点；项目距离市区约4公里，除驾车外不易到达，对于消费者而言，交通可达性低，针对该项目较特殊地理位置及瑞金市商业现状，我司现对项目商业部分做初步定位如下： 方案一：中高端家居、建材类专业市场 家居、建材类专业市场虽在市区分布较为密集，但其档次及专业化程度普遍较低，无统一规划与管理，品类较为单一，多为自发形成的临街中小型门店；针对此现状，我们定位中高端（相对瑞金市场现状而言），与临街中小门店形成错位经营，推行“大而全、大而精”的一站式购物理念；但由于项目交通可达性低，且大部分消费者无私家车，在交通可达性无改善的前提下，项目定位中高端家居、建材专业市场的风险性偏高。 方案二：度假旅游酒店 瑞金市区大中型酒店分布较为密集，竞争较为激烈，但皆为几年前物业，其装修档次与风格相对陈旧与落后，且无鲜明特色；该项目自身拥有丰富的地下水资源，亦是“红井”之源，可以此为开发推广优势，打造有自身特色的高档旅游假日酒店，可行性较高。 方案三：特色餐饮、娱乐业根据瑞金市场情况，餐饮业多为中小型私人餐馆，店面装修、档次较低，且鲜有特色；娱乐业发展程度不高，档次相对稍高的只有：豪门、鼎级风暴、天涯海角三家。针对此市场空缺，开发具有自身风格的特色餐饮、娱乐业风险性较低，但由于受到交通可达性限制，使普通消费者不易到达，因此建议定位为中、高档。 红井商业项目产品机会分析 * 产品机会点 1.物业条件：三层商业裙楼，体量不低于8000平米，一层层高不低于4.8米，需预留踏步电梯空间。 3.商业部分建议持有，自行运营。待培育期过后再转租为售。 2.业态定位：首选专业市场，将家居、建材类等粗放型街铺转向为集约型一站式购物中心，打造目的型消费专业市场。。 4.适当搭配中高端生活配套和餐饮娱乐。 红井商业项目产品机会点 * 商业典型案例 咸宁温泉海森度假酒店 档次定位：高档 体量：7000平米 层高：三层 黄石宝石名城商业项目 档次定位：中档大众型消费 体量：10000平米 层高：三层 宏观数据 市场分析 市场发展预测 项目分布 数据分析 红井住宅项目机会 背景分析 住宅项目分析 商业项目分析 瑞金商业现状 红井商业项目机会 总结分析 结论及启示 风险预测 * * 结论及启示 1、瑞金市总人口65万，其中城区人口18万，2020年城区人口将接近30万，城市化进程速度加快。除瑞金外，赣州18个县市一级附近龙岩地区的房价均已超过瑞金城区房价，房价洼地效应显现，周边置业群体逐渐取代本土居民成为置业主力。瑞金信贷政策与全国同等县市一致，外来人口的限购与市场需求现状之间的矛盾日益明显。 2、瑞金城区在售项目数量为8个，其中城东和城区区域各4个，总建筑面积为74万方，销售均价为3665元/平米。与目前黄石市黄石港区在售项目均价相当。瑞金住宅发展区域将集中在东部和背部，依托绵江的景观带和金都大道和红都大道的交通便利性发展中高档物业。 3、瑞金商业布局较为集中，以街铺为主。酒店、百货、餐饮、超市、专业市场均处于发展阶段，市场有待成熟。新中国成立以来，瑞金发生了翻天覆地的变化，但经济发展缓慢，导致瑞金仍以中、小集中式商业及超市组成的沿街式区域性商业为主，商业发展阶段落后；瑞金地产业的突起，使得部分开发商对商业地产盲目乐观，造成现金瑞金商业业态的畸形发展，当地居民消费观念受此影响较大，其品牌意识及忠诚度普遍不高，消费观念滞后，目前尚不具备开发大型商业的条件。 * 市场风险预测 1、在房价逐渐走高的形势下，房地产开发商对市场预期较高，纷纷加大开发投资力度，导致商品房施工面积、新开工面积等指标大幅上扬。但从目前瑞金市商品房消费、人口增长速度来看，消费增速和人口增长较为缓慢，近三年的人口增长率分别为3.4%、3.8%、9.2%，人口净增长数分别为0.35万、