电化厂项目前期提案.ppt

版权声明 江夏GDP高于武汉周边其他区县，2007年以来年增速超过12%，处于上游水平 江夏成为武汉重要的工业基地和企业配套区 武汉近郊卫星城——交通加速纸坊、光谷城市的融合 事业机关单位（卫生、教育等）、制造业就业人员房地产需求规模较大 江夏区总人口约68万，城镇常住人口20万 事业机关单位房地产需求规模较大，多为二次置业，其他一次置业为主。 城市规划格局：以北华街为界，北扩为政务新区；南为中心老城区 老城区商业氛围浓厚，配套设施齐全，但是建筑年底偏久，路网规格滞后，发展建设成本大； 新区为江夏新政务中心，北接光谷，发展前景看好，就目前而言，居住便捷性远不如老城区 房地产市场 江夏房地产正进入快速发展时期 目前，三产发展已成为江夏区提高与推进城市化的直接途径。据统计，目前江夏区三产对GDP 增量的贡献率达 54％，从业人员达 11.3 万，占全社会劳动力的26.4％。三产服务发展得益于江夏区独有的边缘区区位特色，特别是房地产业，已经成为拉动江夏第三产业发展的主要行业，并成为江夏区经济最为活跃的增长点。由此也带动信息咨询和其他各类专业市场的发展，江夏区的城市功能因而也得到日益完善。城市对周围农村人口、武汉人口的引力增强，对道路、服务设施等城镇基础设施需求上升，加快了城市化进程。 本土开发商占据江夏房地产市场主导地位 房地产市场 消费者分析：泛公务员和生意人（城区乡下）构成现阶段江夏房地产消费主力 客户多为本地客户，自住为主，包括泛公务员、生意人、周边乡镇迁移到市区人群，其中教师、医生的购买力较强，在一些项目中占50%比例。 住宅市场：相对独立的几个市场片区 大花岭片（在售） 大花岭片 汤逊湖片（在售） 汤逊湖片 住宅产品研究（纸坊） 以江郡华府、富丽杰座为代表的住宅在户型设计上颇为出彩，深受市场欢迎,多采用入户花园、空中花园、大阳台。 住宅产品研究（纸坊） 以江郡华府、富丽杰座为代表的住宅在户型设计上颇为出彩，深受市场欢迎,多采用入户花园、空中花园、大阳台。 自2007年富丽园28层富丽豪庭问世后，超高层产品逐步出现，如江郡华府、世纪城、南郡帝苑等。 江夏消费群体对高层建筑的接受度由抵触转化为逐渐接受。 在超高层建筑群中，“全地下车库”概念被引入，如鸿发世纪城、南郡帝苑 房地产市场 纸坊商业格局——核心商圈、专业市场和大量的街铺构成 核心商圈以新兴街中百为中心，半径300m内涵盖了县城主要的商业街、超市、服装商场、电器买场等。 体育馆商业区以体育馆为核心，涵盖餐饮休闲、婚纱摄影、酒店等业态，正形成江夏的另一商圈。 集贸市场区各类集贸市场 城北新区富丽园建材商圈 其它零散分布的街铺 核心商圈江夏中心百货为中心，商业氛围浓厚，但是路网及交通通道跟不上 县城内街铺营业面积超过10万㎡，业态丰富，租金一般低于50元/㎡·月 江夏商业正由快速发展向结构调整阶段演进 江夏目前正在推出或即将推出的商业项目 商业物业客户：本地人购买自营为主商业消费者：以城区核心商圈为中心 房地产市场总结 江夏置业客户初步描述——中等阶层是市场的消费主力 本项目客户定位 本项目客户定位 现阶段，实用主义型仍然是江夏住宅市场的消费主流 市场产品户型以120——140区间为主流，外观粗燥，品质和整体社区生活氛围的营造上还待改进 确定项目形象的原则 形象定位 案名 开发建议：一期开发，一次推售，一年内（12个月）完成 住户市场 商业市场 房地产市场 房地产进入快速发展阶段，住宅销售较好，商业趋于饱和，办公尚未启动 商品住宅项目主要集中于城北新区，而尤以北华街、文化路沿线分布最为密集。 住宅市场处于快速成长阶段，品质、开发水平提升较快。 销售价格上涨较快，经历2008年低谷后，价格又缓步回升到3500+的水平。 自2010年开始，由本土开发商主导市场的局面由于外来品牌开发商的加入而被打破，长城建设、中建三局、保利地产都已涉足纸坊片区。房地产开发水平有望进一布提升。 商业模式将由散铺向规模化、集中化商业发展。如：长城建设40万商业综合体项目 ——2010，纸坊房地产品牌发展年 富裕阶层 管理人员、政府官员、私营企业主 年入10万以上 高收阶层 年入5—8万 中等阶层 泛公务员，企业技术人员、个体业者 年收入3——5万 一般工人等 年收入1万——3万 阶层 职业 家庭资产/收入 中等及以下收入者 人数 约1.5万人 约3万人 约5万人 12万 住宅客户定位 核心客户 区域来源：周边乡镇 职业特点：企业经营者、个体业者、公务员等乡镇富裕层 置业目的：自住、投资（并不转卖） 置业特征：大部分已有住房，购房目的是为了家庭生活便利、子女就学，或以住房作为拥有财富的标志 经济能力：家庭年收入7万以上，资产在10万左右 核心客户：约45% 区域来源：全区内 职业特点：政府机关公