廉价租房申请标准的合理化设计和申请家庭数量预测模型.doc

廉价租房(或经济适用房)申请标准的合理化设计 建经济适用房，政府初衷是解决中低收入群体的居住问题。它顾名思义应该有两大好处：经济性和适用性。所谓经济性，是指住房的价格相对同期商品房，适合中低收入家庭的负担能力。所谓适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。依我看，“经适房”还有一个最大的好处，就是使房地产供应体系结构合理化，有利于打破目前我国商品房的垄断地位，平抑商品房畸高的价格。　　和其他许多国家一样，经济适用房是国家为中低收入人群解决住房问题所做出的一项政策性安排，它并不要政府拿出真金白银，而是政府出地、减税费，其开发建造利润被要求在3%以内。它的存在，不仅是我国住房体系的一个“花色品种”，是民众实现居者有其屋的一条渠道，更有利于抑制商品房的暴利。而且自1998年以来，“经适房”作为保障性安居工程的重要组成部分，解决了不少低收入阶层的住房问题。比如广州市2009年计划通过廉租住房保障解决10000户、出售经济适用住房解决4100户。按此计划推进，至今年底，77177户低收入住房困难家庭中，将有47%解决住房问题。所以，“经适房”是现阶段解决城市低收入家庭住房困难的有效方式。　　由于中国人均收入较低，财富分配不公，不少普通中国人已经走到了被房价逼空的窘境。在国家一时还拿不出很多钱来解决群众住房问题时，如果“经适房”完全退出，就会加剧住房紧张状况，增大商品房的市场份额，对缓解中低收入阶层住房紧张更为不利。　　诚然，就像一枚硬币有两面一样，“经适房”在给一部分中低收入阶层带来住房好处的同时，也暴露出它在审核、分配、使用过程中出现的各种问题，比如不经济、不适用的现象。但是，如果叫停“经适房”这个惠民举措，与一棍子打死病人，犯的是同样一种错误。本着“治病救人”的态度，笔者这里且开几副药方，权当抛砖引玉。　　遏制腐败。作为相对稀缺的住宅产品，“经适房”在规划、建设、销售和转让过程中，如果做不到全程公开透明，就难以避免暗箱操作，最终使其沦为权力寻租的对象。因此，在推行经济适用房政策时，对于每一个环节，都要做到公开透明，进一步明确监管者、建设者和消费者的责任甚至法律义务，政府在这点上应该有所作为。　　完善现有的经济适用房政策及操作程序。在政策层面，突出“经济”“适用”的特点，由于户籍限制，经济适用房政策还无法惠及所有群体，是否应该向全社会开放，而不应仅仅局限于本地户口的居民。海口已率先打破非本市户口不能购经适房的界限，其他地方可以借鉴；经济适用房应该由销售为主过渡到租售并举，以增加中低收入阶层的不同需求。还需要反思操作程序，操作程序的设计应该进一步向公开透明的方向努力。　　调整好住房体系的结构。结合我国中低收入人群众多的现状，保持“经适房”比例，加大廉租房比例，多元化的住房体系可以遏制中等收入阶层因房致贫的趋势，保证中低收入者“居者有其屋”，真正把好事办好。 国内外廉租房制度历史起点的比较世界各国的历史发展背景及社会条件不同,使得各国建立廉租房制度的起点也各有先后。 如表所示,最早提出建立廉租房制度的是法国和英国,且两国的大发展均是从二战后开始的;其次是美国和新加坡,开始于20世纪60 年代;我国提出和发展最晚。究其原因,这与当时的经济和社会发展状况是分不开的,具体地说是与国家经济实力和社会迫切需求有关。当时的英国和法国率先完成了工业革命,在经济上具备了建立廉租房的能力。但是,随后两国的廉租房建设发展都相对缓慢,直到二战后才开始较大的发展,这主要是因为两国的民用建筑在战争中均遭受较大破坏,国民尤其是贫困人群对住房需求强烈。美国和新加坡提出与发展廉租房的时间相对滞后,这与其工业化进程相对较晚及受第二次世界大战破坏相对轻微有一定的关系。我国廉租房制度已发展了近十年,这主要得益于改革开放以来综合国力的增强,政府有能力解决弱势群体的住房需求。 (二) 国内外廉租房制度法律规范的比较 按照国际惯例,社会保障中每一项事业的发展都应有一部完整的法律予以保障。现在已经有160 多个国家建立了社会保障法律制度。廉租房制度作为一个国家社会保障制度的重要组成部分,与社会保障制度一样具有强烈的法制化特征。如表所示,国外各国住宅法律规范健全,而我国还没有专门的住宅法律。在各个住房需求阶段,都应通过立法的形式保证住房保障制度和政策有章可循,并以此来保证廉租房制度的有效实施,这是发达国家的一条重要经验。我国近期颁布了《廉租住房保障办法》,该办法虽然内容翔实,但立法层次较低。 (三) 国内外廉租房建设资金来源的比较 资金是廉租房制度建立和发展的前提,是廉租房建设顺利进行的保障。廉租房资金除政府财政支持之外,积极拓宽其他筹集渠道也非常重要。 如表所示,各国廉租房资金的供应者主要是政府。除美国外,其他国家廉租房资金中政府投