商业地产实操案例返租销售方案.pptVIP

产权式商铺返租销售关键点： 第三，也是比较关键的一点，就是商业运营团队在销售的时候就为招商做好准备，这样投资客买完之后，运营管理公司马上会给他项目源源不断地输送商业客户资源，这是运营管理公司要做的； 第四，是一定要跟各个行业协会做好战略共同和横向联系。我们的百货行业协会、零售协会、娱乐业态的相关协会、步行街商业协会我们前期都要做好相关的联系。 分析总结说明： 包租期越长，发展商要返还给客户的金额越多，即发展商要贴补的钱要增加，这样必定要提高商场的销售价格来填补，无疑，这样做对销售的压力将非常大。 目前春天百货的租金水平低，则发展商要返还给客户的金额增加，也会提高商铺的销售价格，增大销售压力。 分析总结说明： 销售策略实施：购买“春天百货”带租约独立产权商铺，签订《商品房买卖合同》，获得“春天百货”项目商铺的独立产权。同时由商业营运管理公司与客户签定十年委托经营租赁合同，十年内由“春天百货”进行“四统一”的经营管理，确保十年100%稳固收益。 1-5年： 每年9%租金收益（一次性返还） 6-10年：每年11%租金收益（每年返还） 前十年100%返还，后10年如果业主继续委托春天百货经营管理公司刚管理，则与春天百货共享租金上涨的收益，按租金九一分成，投资者占租金收入的90%，春天百货占10%。 春天百货售后返租形式 归结为以下几个步骤： （1）努力创造“街铺”式的产品。在所有类别的商铺产品中，街铺（沿街店铺）是投资者最易接受的产品形式，在潘石屹的所有SOHO项目中，无论内铺还是外铺均采取了“街铺”的形式，均取得良好的销售业绩。 （2）对项目要进行合理定价。商铺的售价与租金有着直观的互动性和关联性，在销售商铺时，应该采取租金回报率的计算方式，来给自己的商铺进行合理定价，不可盲目攀比，商铺是纯投资品，所以价格问题是销售的第一问题，也是关乎今后招商运营、与小业主进行沟通的关键。 春天百货售后返租形式 （3）销售前要明确商铺的业态分布。销售的时候就要让购买者先入为主的知道他买这个商铺的允许经营范围，并尽可能地在售房合同中予以标注（不管这一点最后能起到多大作用），这其中道理还要在销售过程中通过销售人员向购买者不断地进行灌输，帮助小业主树立大局观念。 （4）加强整个项目的招商力度。招商是商业地产项目成功的关键，招商招的好，项目的成功率就大，招商招的差，即使你卖完了，项目仍然算不成功的。加强招商力度，争取在商铺交给小业主之前，能帮助小业主把他所购买的商铺以合理的租金租出去，确保第一批租户基本上是按照开发商的业态规划来承租的，这样，就可以保证商业地产项目的相对统一招商安排。 春天百货售后返租形式 （5）制定租金指导价并公布于众。在招商启动之前，根据商铺的售价，采用租金回报率的计算方式，制定出相对公平的租金指导价，公布于众，以便于小业主和商户之间的租赁协商参考，防止小业主哄抬租金，防止商户变相压价，起到价格指导的作用。 （6）设立专门的售后商铺的招租部门。项目应设立专门的“售后商铺”的招租部门，接待好每一位租户代表和小业主代表，并登记在案。要将小业主的联系方式和租户的联系方式作为绝密材料，严禁外泄，要把商铺的第一批租户牢牢地控制在自己手中，防止租户与小业主之间的私下接触，这是控制商铺业态的关键所在。 春天百货售后返租形式 （7）交房前一定要把商铺租出去。售后商铺的招租工作一定要在交房前完成或完成大部分，不然的话，交房后就会失去控制，小业主会急于将自己招租信息发布出去，这样，租户就很容易拿到小业主的联系方式，进行私下协商，这样，项目的业态和租金就会失去一定的控制。 售后返租的税务处理及筹划 举例：商铺拟采用售后返租方式销售。商铺单位面积为50平方米，每平方米售价2万元。开发商与60个购房者同时签订了房地产买卖合同和租赁合同。合同约定，商铺售价100万元，需一次付清。开发商将所售出的商铺统一对外租赁，用于商业经营。购房者自买房后12年内每年可以得到商铺款8%的租金。开发商每年收取商户的租金6万元，需要支付给购房者的租金4.8万元。对售后返租方式销售商铺如何进行税务处理，有没有税收筹划空间？ 售后返租的纳税筹划 ? ??? 在租赁业务中，购房者是商铺产权所有人，出租房屋时，需要缴纳营业税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、个人所得税、印花税和教育费附加。开发商作为转租方，不是房屋产权所有人，在向商户转租房屋时，不需要缴纳房产税。售后回租合同如何签订，对开发商来说，存在着一定的筹划空间。 ??? 方案一，由开发商在与购房者签订售房合同的同时，与购房者签订房屋租赁合同。 ??? 开发商作为转租人，与商户签订房屋租赁合同，需要缴纳相关税费。开发商每年收到商户的租金6万元，应缴纳税费计算如下： ??? 营业税＝60000×5%＝30