商品房买卖纠纷主要法律问题.pptVIP

商品房买卖纠纷主要法律问题 一、交付纠纷 二、质量纠纷 三、面积纠纷 四、政府调控下的常见纠纷 内容： 1、交付的法律意义 2、交付条件与交付标准 3、实践中部分法院的认识 4、交付通知的法律意义及风险预防 5、买受人拒绝收房的合理理由 6、交付注意事项 一、交付纠纷 1）交付是卖方的义务，也是它的权利；是买方权利，也是义务。 2）卖方通过交付履行了合同主要义务，同时也转移了风险与责任。 　 合同法第142条：标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 商品房买卖司法解释第十一条第二款：房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 　　　3）房屋交付之前，买方仅享有合同上权利（债权），不享有物权（权利人对特定的物直接支配和排他的权利）。收房是其由买受人变成业主的基本条件（即使未经过登记）。 　　　 建筑物区分所有权纠纷司法解释第一条第二款：基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 　　　4）买方无正当理由拒绝受领，属违约行为，其后果除上述所述标的物风险转移以外，就法理而言，卖方人得请求买方补偿其履行或保管标的物的费用。——我司补充协议约定，收取买受人的房屋空置费。 1、交付的法律意义 2、交付条件与交付标准 案例：开发商将某商品房交付买受人时，买受人验房时提出阳台漏装合同约定的壁灯、吸顶灯，因此拒收房，要求安装后再收房。买受人理由是否成立？法院判决该房屋不符合交付条件，是否正确？ 从案例中，可以看出区分交付条件与交付标准的意义，概念不容混淆。 　　1）竣工验收合格。《城市房地产管理法》第27条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第17条　房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。----四方验收。实践中，广东省内法院一般掌握竣备或更严标准。我司补充协议也约定以竣备作为交付条件：若甲方未能取得各单项文件或报告，但已办妥竣备手续的，视为达到交付条件，甲方承担延期交房违约责任。 　　2）具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《城市房地产开发经营管理条例》第31条　房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。---两书。 　　3）基础生活设施应当具备交付使用条件。《商品房销售管理办法》第7条 商品现房销售应当具备的条件：（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期”。-----基本生活要件。 省高院2012年《全省民事审判工作会议纪要》：合同对交楼标准有约定的按约定办理；如该约定违反《城乡规划法》第45条、《建筑法》第61条、《消防法》第13条等法律、行政法规的强制性规定的，应认定该条款无效。出卖人交付的商品房应满足基本安全条件和买受人基本居住要求，具体把握标准可审查房屋电梯、水电、煤气等是否可以正常使用。 未达到上述任何一项，商品房即不具备交付条件，不能交付使用。 交付条件即法定的商品房交付使用应具备的基本条件。 　　包括：质量、环境、配套、装修、品牌、型号等，均可自由约定。 ------具体约定应避免过于明确，最好模糊。 　　不符合交付标准的，卖方应承担违约责任，包括整改（修理更换）、差价赔偿等，但买方不享有单方解约权，不应支持其拒收维权；是否涉及延迟交付责任应依约定。无约定的，如不影响正常居住，不应成为拒收理由：在符合交付条件的前提下，房屋已满足交付使用的法定要求，对交付标准的违反，不影响合同目的实现（合同法第94条），也不构成根本违约。 -----南沙珠江湾项目部分业主因装修质量问题拒绝收楼。 交付标准是当事人约定的商品房交付时应达到的实物状态 　 3、实践中部分法院的认识 南沙法院：交付条件不仅应有竣备，还应通水、电、邮，开发商应举证有关文件出示给买受人； 天河法院：交付条件不仅应竣备，还应通水通电通邮，有报装文件； 海珠法院：交付条件竣备即可； 江门法院：将交付条件与交付标准混为一谈，装修上的瑕疵被认定为不符合交付条件，业主可拒收楼。 广州中院：“交楼“标准应如何确定？答：1、必须具备以下两个基本条件：（1）取得《建设工程竣工备案表》；