如何对待群租房——“群租”的私法关系与私法保护.pdfVIP

第23卷第l期 法 治 论 丛 VO1．23．No．1 2008年1月 The Rule of Law Forum Jan．，2008 ●专题研讨 如何对待群租房 编者按：近期，我国一些大中城市的政府部门针对租房领域，相继开展了大规模整治 “群租”的活 动，引发了社会各界的众多反响与讨论，其立场、观点与结论莫衷一是。从理论和城市管理实践的角度 看，如何治理 “群租”涉及诸多学术和实务问题，为此，本刊特邀数位国内知名学者，从法学、经济学和 公共管理的视角，围绕 “群租”的私法性质与保护，“群租”的市场属性与经济对策，“群租”治理中的行 政执法，以及政府应当如何对待 “群租”等方面的问题进行了广泛和深入的讨论。 关键词：群租；私法关系；市场 基本权利；整治 中图分类号：DF5 2 2 文献标识码：A 文章编号：1 008-4 5 2 5(2 008)01-01 9-2 0 “群租’’的私法关系与私法保护 石春玲 群租的界定 群租目前仅限于生活现实，尚未上升到法律层面，因而何谓群租，尚无法律界定，学界也鲜有探 讨。有人认为群租是指“出租人将房屋分别向两个以上承租人出租或者承租人将承租房屋部分或者全 部再转租给两个以上新承租人的行为。”①英国2004年通过的 住房法案 则将群租定义为：至少三 人居住；房客必须分属至少三个家庭，如果房屋所有者也居住在该屋，他和他的家人不计算在内；所 有房客共用厨房、浴室和厕所。笔者认为群租是将一个居住单位的住宅出租给分属于不同家庭的两人 以上的行为。其具体构成如下： (一)群租的承租主体是两人以上 群租的最显著特征是承租主体众多，且这些主体分属于不同的家庭，这也是群租称谓的由来。这 里有几个问题需要探讨：其一，多少承租主体才构成群租。因为房屋租赁用于生活居住的合同目的所 限，传统的租赁方式是一个家庭或者一个自然人作为承租人，而群租要超出一个家庭或一个自然人的 范畴，英国法律要求至少三人，个人以为，不一定三人成群，只要超出了家庭范畴，即使只有两人， 其对租住房屋的权利结构即发生了变化。其二，如何理解家庭的含义。在当代法学，家庭是一定范围 的亲属所构成的社会生活单位，而亲属是指人们基于婚姻、血缘和法律拟制而形成的社会关系。@在 收稿日期：2007—11—12 作者为上海政法学院教授。 ①此为上海市跃平律师事务所杜跃平的观点，在取缔群租的活动中，该观点广泛见于各大媒体。跃平律师事务 所于7月18日和另外两家事务所向上海市人民代表大会常务委员会提出了 关于规范群租行为的上海市地方立法的民 间建议书 。 ② 杨大文：((亲属法 ，法律出版社2004年版，第2页。 · 1 9 · 租赁关系中，家庭的含义更在于其作为一个共同生活的单位，而不在于相互间是否有法律上的亲属关 系。例如，同居的未婚男女朋友、远亲、甚至关系密切的同性朋友，基于各种特定关系而共同生活， 都可以视为家庭成员。上述关系中的人即使不视为家庭成员，一人或者一个家庭与出租人建立了租赁 关系，其住所作为“家”的功能而收留具有亲密关系的外来者共同居住也未尝不可。其三，两人以上 是否包括出租人。房屋所有人也居住在出租房内，将其房屋的一部分出租给他人，如果是出租给两人 以上，应该属于群租，如果只出租给一人或者一个家庭，这种情形本人赞同英国法的观点，不构成群 租。现实中更常见的情况是房屋承租人将所租房屋的一部分再转租给他人，这样在同一房屋中有两个 以上不同层次的承租主体，仍然属于群租行为。 (二)群租的客体是同一个住宅单位 供多人租用的房屋是同一住宅单位，这是群租在客体方面的特点。首先，出租的房屋应是住宅， 即供家庭居住使用的建筑。国一些营业用房，白天经营晚上居住不能作为房屋出租客体，仓库、浴室 等也不能作为出租客体。其次，同一住宅单位多人承租才构成群租，是否是一个住宅单位，应按