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中国中小型地产商的未来发展之路 中国中小型地产商的未来发展之路 今年以来，中国房地产界的那些大佬们，凭借着资本和品牌的实力，在全国攻城略地，不断地挤压着一些区域和地区性中小地产商的生存发展空间。特别是在住宅领域，竞争更趋白热化，一块优质的土地，常常引来十多家全国性知名大集团的激烈竞争。因此，很多中小开发企业已经或正在转型成为以商业地产为主的开发商。 但是，随着那些大开发商也大幅度涌进商业地产的开发（比如：今年万科在深圳将建5家酒店；龙湖计划在5至7年内发福提升土地储备中的投资性商业物业；首创将在全国开发10个奥塔莱丝项目等等），中国中小型地产商的生存和发展空间的却越来越受到挤压。 到底未来何去何从？适合中国中小型地产商的发展之路到底是什么呢？ 建议如下： 总体来看，商业地产的运作难度和含金量都相当高，就算是国内各大知名开发商也没有太多的经验和积累，目前与中小型开发商仍处于同一起步线上。因此，运作好商业地产，对中小型开发商而言，意味着：可以形成自身独特的企业优势和特色；可以以改成功模式像其他城市复制发展；可以以该成功模式获取土地，降低地价，成功开发，持续经营。具体来说，要特别注意一下几点： 壹、 要从简单地产开发商，转向地产开发和运营商。 由于在商业地产的开发和发展中，最重要的环节还是运营管理，因此中小型商业开发商在战略方针制定的早期，就应该认识到：需要 花大力气锁定长期的商业运营合作，或者建立自己的商业运作团队。让专业的商业运作团队参与整个项目的策划规划、设计施工、招商运营等阶段，千万不可直观开发或者开发与运营两张皮。 大连万达就是我们学习的榜样，他们不但建立有全国性的商业地产建设与运营团队，还拥有全国唯一的商业规划研究院，培养专业的商业地产人才。 貳、 要从靠关系拿地，转向靠成功商业模式拿地。 虽然中小型商业开发商在他们起家的地区有相当的人脉，在拿地方面亦有一些独特的优势，但是，在与大开发商的角逐中，无论是实力、品牌、资金等方面都占下风，仅有的地方关系优势，并不能保障其成功拿地。最近地方知名的开发企业败给全国知名开发企业的案例比比皆是。 不过，最近笔者也亲身经历了一个无名小企业打败全国知名开发企业拿到土地的案例。该地产商通过策划打造一个特色的儿童主题项目而被政府看中，拿到了位于无锡惠山新区的优质综合性地块。 叁、从以完成销售为主要目的，转向以经营成功为主要目的。 目前很多中小型商业开发商，迫于资金的压力，往往采用各种手段，进行商铺销售以回笼资金。虽然目前不少项目的销售形势不错，但单单只顾销售的方式，必然很难顾及未来项目的经营。长远来看，对开发商的企业品牌和项目的发展命运，都很不利。 因此，作为一个商业地产开发商，必须清醒的认识到“经营为王”，必须以通过专业的经营管理来获取稳定增长的现金流，从而带动项目 和周边地价的增值为主要策略。至于资金回笼的压力，则可通过多种手段来解决。 參、 从已销售利润获取收益，转向以资产组合、资本运作、品牌效 益获取收益。 过去，对大多数地产商而言，实现利润的方式只有一条，那就是：实现销售。而今，对于商业地产开发商而言，实现利润的方式，其实有很多。现着重谈以下三种： 1、 资产组合 可以通过合理的配置物业、办公、酒店公寓、住宅等的产品组合，尽力实现将商业部分持有不售，而其他销售部分可以收回整个项目投资的内部平衡策略。 比如大连万达对于其各地项目公司的要求就是：在卖完所有产品回收成本之后，留下一个完整的商场。 2、 资本运作 每个商业项目，可以根据其特点，充分运用金融工具和杠杆，引 入战略投资者、经营权抵押贷款、REIT、信托等等，解决资金压力、实现资金回笼。另外，若开发商创造了成功的商业模式并开始进行复制型发展，则可以通过资本运作实现上市融资，大幅增值资产价值。 3、 品牌效益 一些开发商没有意识到品牌对企业效益和利润的影响有多重要。 实际上，如果可以成功确立企业在社会、在行业的优质品牌效应，则将对未来市场的竞争带来重大的帮助。 伍、从以单纯招商为主，转向以经营自有品牌和招商相结合的方式。 中小型开发商，大多是地区性企业，缺乏全国性的长期战略合作资源和品牌，因此在与全国性企业竞争时，往往存在资源比较缺乏、招商比较困难的局面。因此，若是能够选择一个或几个有生命力的商业业态，投入资金和人力，深入下去发展，则不但可以拥有资金赚钱的新的零售产业，更重要的是，成为未来拿地和开发的亮点和抓手。 中国房地产未来的发展竞争无疑将越来越激烈，中小型开发商应尽早谋划，尽早行动，尽早转型成为以某一特色类型著称的商业地产开发