中国房产电商发展趋势及企业参与策略研究.doc

中国房产电商发展趋势及企业参与策略研究 中国房产电商发展趋势及企业参与策略研究 2011年，中国楼市继续保持高压调控态势，一二线城市房地产市场持续低迷。受此影响，经纪公司和开发商对房产营销创新的呼声高涨，房产电子商务孕育而生。先有我爱我家与淘宝房产高调合作，后有新浪乐居、搜房网“0底价竞拍”，就连北京市住建委也提出打造存量房交易服务平台计划，并于7月1日在海淀区试点。房产电子商务大有山雨欲来风满楼之势。那么房产电子商务究竟会有怎样的前景？与传统的房产营销相比它又有何特色？面对这么一个全新的领域、全新的营销方式，开发企业与经纪公司又需如何选择？围绕这一系列问题，本文深入展开研究，旨在研判发展趋势以及为企业参与提供建议。 一、我国房产电商发展背景及推进情况 （一）发展背景 一直以来，受房产独特性、高价值性等特性影响，“网上买卖房”都被认为是“天方夜谭”。直至新浪乐居与SOHO中国“0底价竞拍”高调启动，这一观念才逐步松动。总体来看，当前我国房产电子商务（下文简称房产电商）发展已经具备了一定的社会基础，且有较好的切入时机。其中，电子商务快速发展为房产触“电”提供了社会基础和技术支持。房地产业宏观调控趋紧，市场规范要求进一步提高则为房产电商的萌芽创造了难得的切入时机。 1、电子商务快速发展 我国电子商务萌芽于20世纪末，历经十余年日新月异的发展已经深刻颠覆了人们的生产、生活方式。电子商务的快速发展，包括网上支付的不断完善（特别是大额支付问题的逐步解决）、传统企业的纷纷触“电”、消费和交易习惯的逐步形成，都为房产交易电子商务化奠定了基础。 根据艾瑞数据，在历经了多年的高速增长后我国电子商务交易规模已经达万亿级，并继续保持了高速增长。2010年我国电子商务交易规模达4.7万亿元，同比增长30.8%（2011一季度交易规模再创新高达1.5万亿元，同比增长50%，其中B2B占据了市场交易规模的87.4%）。 图 1 2008年来我国电子商务整体交易规模 图 2 2011年一季度我国电子商务交易结构 数据来源：艾瑞中国 数据来源：艾瑞中国 其中2011-2013年数据为预测值 2、房地产调控趋紧 表1 2010年和2011年1-6月40个大中城市中商品房销售面积同比下降城市（%） 2010年同比增幅 2011年1-6月同比增幅 上海 -39.0% 北海 -50.3% 深圳 -38.9% 温州 -47.4% 苏州 -38.1% 太原 -23.6% 杭州 -31.4% 无锡 -22.9% 南京 -30.7% 北京 -18.4% 北京 -30.6% 兰州 -15.4% 温州 -27.2% 上海 -13.8% 合肥 -22.6% 武汉 -12.7% 厦门 -19.4% 宁波 -11.2% 宁波 -15.6% 海口 -9.5% 福州 -13.4% 青岛 -8.4% 乌鲁木齐 -9.9% 长春 -6.2% 无锡 -9.1% 厦门 -4.2% 南宁 -8.9% 银川 -3.6% 兰州 -5.7% 南昌 -3.3% 成都 -5.0% 杭州 -2.5% 贵阳 -2.0% 天津 -1.6% 数据来源：国家统计局 去年以来，我国加大了对房地产市场的调控力度。在收紧货币政策、加强信贷管理的同时，还推出了包括加大保障房建设支持力度、直接限制住房购买行为等行政手段在内的一系列措施。房产需求特别是一线城市房产需求受到极大抑制，成交清淡，部分城市商品住宅成交面积甚至腰斩。开发企业与经纪公司均备受考验。这使得如何进行房产营销创新以打破僵局，成为众多企业不得 不关注的问题，也为房产电商这一新生事物的出现了提供了驱动力。 值得关注的是，今年3月出台的“一房一价”新政，推动了房产电商的现身。根据规定，从2011年5月1日起，我国商品房销售中须标明每套房源的总价和每平米的单价；在售地下停车位面积和销售总价，物业服务内容和收费标准等，都要一一公示。国家对房地产市场信息透明度的要求不断提高，而房产电商有助于实现信息对称、交易透明。 （二）发展过程 总体来看，当前我国房产电商尚处于起步阶段，但就房产电商平台的建设而言，已经快速的迈过四个台阶。首先是通过研发网售平台；其次是网络和企业联手合作试水新房竞拍；再次是多种电子商务招式出现，如竞价、专卖、团购、秒杀等；最后是开放平台。目前以为代表的房产电商平台正向第五个台阶迈进，即实现消费者、开发商、服务商、经纪人、管理者的共享共