困难形势下钢铁企业物业发展面临的困难和对策.doc

困难形势下钢铁企业物业发展 面临的挑战与对策 2016年，世界经济复苏仍将缓慢，国内经济发展继续承受下行压力。受国内钢铁需求下降影响，钢材市场供大于求矛盾突显，价格竞争日趋激烈；由于钢材价格上涨乏力，企业资金紧张凸显等因素影响，全行业仍处于转型升级的“阵痛期”，钢铁企业面临的生产经营形势依然严峻。正所谓“大河有水小河满，大河无水小河干”，依附于钢铁主业的后勤物业，如何在困难的形势下，应对挑战，解决难题，提升服务质量，改善基础设施，构建和谐社区，最终获得持续发展，成为一个值得深思和研究的课题。 一、困难形势下物业服务面临的主要挑战 一是服务规模扩张受阻。国内外经济持续低迷、资本市场动荡不安，钢铁企业身受重创，钢铁企业后勤物业在经济不景气的大环境中进行创新经营，想要与市场下的物业服务公司分得一杯羹，拓展业务范围，增强盈利能力，具有很大阻力。 二是经营增效空间有限。在宏观调控的基础上，国内房地产市场一度出现有价无市的销售局面，房产市场成交量萎缩，使物业服务增量空间和规模扩展速度大大缩减。而且大部分钢铁企业后勤物业服务多年来依附于主业生存，在“自主发展、独立经营”道路上，仍旧脱离不了主业的支撑和扶持，不少后勤物业仍旧处于半福利体制，经营的灵活性和市场竞争能力与市场化的物业服务公司相比，仍旧是稍逊一筹。因此，对外发展的经营增效空间有一定局限性。 三是基础设施改造资金有限。钢铁企业职工住房大多建于二十世纪七八十年代，有的甚至更早。投入使用到现在，楼龄相对较长，房屋本体、公共设施设备老化，跑、冒、滴、漏等现象时常发生，小区绿化、道路、停车场以及配套设施难以满足职工家属需求，亟待改造升级。虽然职工住房在分配时提取了住房维修基金，由于福利房分配售价很低，即便全部用于基础设施的更新改造，也是杯水车薪。依靠钢铁主业投资进行升级改造也并不是最佳方案，特别是在钢铁主业经营困难的局面下，难以抽出太多的资金用于基础设施改造。 四是人力资源成本逐渐升高。随着国内经济的发展，物价一路攀升，城市最低工资不断上调，物业企业管理和服务成本的不断增加。如物资采购费用、人工工资等等。其中，人工工资占据着物业成本的60%以上，最低工资限定之后，使可变成本进一步固化为固定成本，钢企后勤物业利润空间遭到蚕食，经营成本居高不下，服务收费入不敷出，经营局面难以维持，只有依靠主业补贴维持生存。 二、困难形势下物业企业持续发展的对策 从当前国内外的经济形势分析，这一波的经济调整可能不是短期的，而会经历一个较长的历史时期。面对严峻的形势和挑战，钢铁企业的后勤物业服务企业不仅要苦练内功，千方百计提高服务质量，以优质的服务和诚信的经营，赢取市场。还要联合起来，多管齐下，做好公共关系工作，加强与政府、行业协会以及钢铁主业的沟通联系，争取多方面的支持和有利资源，积极创新物业服务模式，增收节支创效益，最终实现可持续发展。 1、加强沟通协调，努力扩大收费来源和范围 一是使物业收费质价相符。物业服务企业必须做好公共关系工作，取得政府、钢铁主业、行业协会、业主委员会等公共关系的理解和支持，适度调整的物业服务收费标准，变固定为可调，使收费机制适度灵活起来，并适时上调早就不适应形势的老旧小区、多层住宅的物业服务费。 二是争取与钢铁主业内部市场关联性交易的物业服务项目。新成交楼盘、工业园区、写字楼、医院等物业项目是物业服务的利润高增长区域，作为钢铁企业的后勤物业服务单位，要向内使劲，积极争取政策，拓展与钢铁主业有关联的物业服务项目。 三是协调行业关系，积极学习借鉴社会上物业公司的经验，扩大物业服务的项目或内容，如家政服务、维修服务、中介服务等；发挥人才优势组建专业化公司，承接单项的服务业务。 2、明确服务责任，最大限度降低管理成本 一是加大宣传力度，明晰合同责任。经历了福利体制的生活社区，业主们习惯了大包大揽的服务模式，致使许多服务项目变成了无偿服务，在目前的困难形势下，后勤物业应该按照《物业管理条例》与《中华人民共和国物权法》中界定的业主、业主大会、物业服务企业三者在物业管理中的地位、权利、义务和责任。加强宣传，使业主区分物业服务区域与非物业服务区域。还应对有偿服务进行收费公示，努力开拓利润空间。 二是明确发展目标，分离社会职能。钢铁企业生活物业走向社会化、专业化、市场化之路，是生活后勤改革发展的必然选择。有些钢企后勤物业还没有完全摆脱福利体制，承担着较重的社会责任。转换经营机制，成为相对独立、自主经营、自负盈亏的经济实体，就要符合市场需求，尽快将水、电、气、暖供应，辖区市政道路维护等社会职能分离出去，降低管理成本，减轻发展包袱。 3、创新管理模式，充分发挥人力资源优势 一是走科技发展道路，降低人工成本。随着中国经济的发展，服务设施成本不断降低、人力资源成本不断上升是一个长期的趋势。这就提醒我们，在物