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建筑物折旧第八章成本法
2、使用经济耐用年限与有效经过年数为估价依据 维修保养属于正常: 有效经过年数=实际经过年数 维修保养好或经过更新改造:有效经过年数实际经过年数 维修保养差: 有效经过年数实际经过年数 N≠n+t 第七章 成本法 3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响 (1)建筑物的建设期不计入耐用年限,即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计 (2)建筑物的耐用年限短于土地使用权年限时,应按建筑物耐用年限计算折旧 建3年 经济寿命50年 17年 土地期限70年 第八章 成本法 (3)建筑物的耐用年限长于土地使用权年限时,分几种情况考虑: 住宅按建筑物经济寿命计算; 非住宅按合同约定。 3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响 (5)建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前,其耐用年限晚于土地使用权年限而结束,应按建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限计算折旧 经济寿命50年 10年 10年 土地期限50年 经济寿命60年 5年 土地期限50年 5年 第八章 成本法 (4)建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前,其耐用年限早于土地使用权年限而结束,应按建筑物耐用年限计算折旧 4、注意分类折旧 例8-16:某建筑物的重置价格为300万元,经济寿命为50年,有效经过年数为15年。其中,门窗等损坏的修复费用为5万元;装修的重置价格为65万元,平均寿命为5年,已使用2年;设备的重置价格为100万元,平均寿命为15年,已使用12年,残值率假设均为零。其折旧总额计算如下: 门窗等损坏的折旧额=5万元 装修的折旧额 = =26万元 设备的折旧额 = =80万元 长寿命项目的折旧额 = =39万元 该建筑物的折旧总额=5+26+80+39=150万元 第八章 成本法 题1 (1)土地成本:5000万元 (2)建造成本:4000X8.5×3500=11900(万元) (3)专业人员费用:11900×8%=952(万元) (4)其他费用:460万元 (5)管理费:(5000+11900+952+460)×3.5%=624.82(万元) (6)财务费用 ①土地费用利息:5000[(1+12%/4)3×4-1]=2128.80 ②建造费用、专业人员费用、其他费用、管理费用利息: (11900+952+460+624.82)×[(1+12%/4)(2/2)×4-1] =1749.19(万元) ③融资费用:(2128.80+1749.19)×10%=387.799(万元) ④财务费用总计:2128.80+1749.19+387.799=4265.789(万元) (7)市场推广及销售代理费用 V(0.5%+3.0%+6.5%)=0.1V (8)投资利润 (5000+11900+952+460+624.82)*10% =1893.682(万元) V=5000+11900+952+460+624.82 +4265.789+0.1V+1893.682 V=27884.77(万元) 面积=4000*8.5=34000平方米 单价=27884.77*10000元/34000 =8201元/M2 题2 某写字楼为钢筋混凝土结构,层高5m,建筑面积为10000 ㎡,经济寿命为60年,有效经过年数为8年。经调查得知,现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为2000元/ ㎡(含装修、设备费),专业费为建筑安装工程费的8%,管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%,销售费用为重新购建价格的3%,年利率为6%,建设期为2年,建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年内均为均匀投入,销售税费为重新购建价格的6.5%,投资利润率为35%,又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为28万元;装修的重置价格为450万元,平均寿命为10年,已使用3年;设备的重置价格为300万元,平均寿命为10年,已使用3年;残值率为零。由于该写字楼的层高较正常层高要高,使其能耗增加,经测算,正常情况下每年需要多消耗15000元能源费;同时由于周边环境的变化,该写字楼的经济折旧为60万元。当地该类房地产的报酬率为
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