城市经济学 孟晓晨7 第七讲 城市住房特征与政策.pdfVIP

第七讲 城市住房价格 与住房政策 一、住房价格的决定因素 二、住房供给政策 三、住房需求政策 四、税收减免政策 五、租金控制政策 一、住房价格的决定因素  住房有三种价格： 理论价格 计算价格 市场价格  理论价格：  住房可以划分为存量与流量，存量指住 房实体本身，包括其下的土地；流量指 住房为我们提供的服务，即为我们遮风 挡雨和提供的生活便利；  购买住房时我们为存量支付价格，当然 购买存量是为了得到流量；租用住房时 我们直接为流量支付价格，所以租金代 表着流量价格，即住房服务的价格；  存量价格和流量价格之间有一个关系， 就是前一讲用过的这个公式：它表明 住房的购买价格等于住房在其全部寿 命中能够提供的住房服务的总价值； 这是住房的理论价格。 n R P  t t t 0 (1i)  计算价格：  在没有房地产市场时，或政府出售公 屋时可以采用计算价格； P =土地成本+ 建造成本+ 管理成本 +税收+一般利润  市场价格：  这是在住房市场上供求双方实际的交 易价格；如果是完全竞争市场，就是 市场均衡价格；  三个价格相互之间既有联系又有区别；  理论价格反映住房的实际价值，但很难计 算出来，因为未来n年的租金无法准确预测， 需要时可以采用一些方法间接地推算；  计算价格反映的是住房存量的生产成本， 与生产要素价格和税收标准有关，它可能 低于或高于理论价格；  市场价格由供求关系所决定，即可能高于 理论价格和计算价格，也可能低于理论价 格和计算价格。  住房价格的构成包括了三个方面：  住房自身的性质—面积、楼层、朝向、 设施、年龄等，是房价构成的基本因素；  住房所在的邻里社区性质：社区居民的 收入、职业、种族、文化程度等，这是 外部性在房价中的反应；  住房外部区位及环境：学校、公园、购 物中心、公交站等，是政府和社会投资 资本化到土地中，在房价上反映出来；  房龄对住房市场的影响—住房市场的滤下 模型：  由于住房的耐久性，城市中的住房存量大 部分是旧房子，一般占到70%以上；  这样市场交易中也有大量的旧房子，构成 交易的主体；  由于住房质量会随时间而下降，所以旧房 子会比同样条件的新房子便宜；  这样就使得收入比较低的家庭有了购买住 房的可能；  于是市场中出现了这样的过程，高收入 的家庭买新房子，腾出的旧房子卖给中 等收入的家庭；  而中等收入家庭腾出的旧房子，又卖给 了低收入的家庭；  这样随着时间的推移，同一所房子的房 主换成收入越来越低的家庭；  这个过程称为滤下过程，这是不同收入 阶层都能拥有住房的重要保证；  住户选择与社区结构—城市中居住隔离 现象的形成：  社区中邻居间的正式或非正式的交流会 产生外部性，造成相互影响；  人们会愿意选择具有正的外部性的社区， 而避免具有负的外部性的社区；  尤其是有孩子的家庭，外部环境对孩子 的影响很大，对社区的选择就更重要；  假设某城市有两个社会群体，高收入群 体和低收入群体，各一百户家庭；  城市中有两个社区，每个社区能够容纳 100个家庭（每个家庭占据1单位土地）；  初始时两个社区都是混合居住，即有50 个高收入家庭和50个低收入家庭；  现在来分析这样的情况是否可以维持下 去，即是否是一种稳定的均衡；  一般来