不动产所有权保留.pdf

Le gal Syst em An d So ci et y 2008．12( 中) i ▲ 制 占 缸 金 I l 法学研究4 不 动 产 所 有 权 保 留 曲宗洪 摘要在不动产交易中，买卖双方可以约定在价款全部清偿前由出卖人保 留标 的物所有权 ，这种条款不会损害不动产所 有权登记的公信力 ，更不会破坏 交易安全。本文指出不动产所有权保 留不但有利 于消费者融 资，而且能够 明显降低交 易成 本和最大限度地控制交易风险。 关键词所有权保留 不动产预 告登记 中图分类号：D92 3．2 文献标识码 ：A 文章编号：100 9- 05 92( 2 008) 12- 013 ·02 在分期付款买卖 中，买卖双方可 以约定，出卖人先行交付标的 的效力 ，另一方面又允许保留所有权 ，在观念上难免发生矛盾，也对 物，但在买受人付清全部价金之前，出卖人仍然保留该标的物的所 登记之公信力有害 。⋯ 有权，此即所谓所有权保留条款( 简称保留条款) 。买受人不支付价 二是与不动产物权变动的原则相悖 。对于不动产而言，是 以登 款或有其他违约情形，出卖人即可取回标的物 。这样，出卖人的价 记作为所有权转移的要件，所 以，即使双方约定价款全部支付完毕 金债权就得 到有效保障。保留条 款已在我国分期付款买卖中大量 时不动产所有权转移于买受人，那么该约定违反了法律规定而导致 出现。1999年制定的 《合同法》第134 条明确认可了保留条款的合 无效 。 法性。然而，该条规定甚微简略，对于保留条款的适用范 围、登记等 三是不动产出卖人有其他方式可资担保价金债权 。出卖人可 以 问题没有明确规定，在实践中引发不少 问题 ，亟需解决。 先将不动产的所有权移转于买受人，然后在该不动产上设立抵押或 一、所有权保 留是否适用于不动产 按揭(Mor t ga ge) 。另外，也可 以利用预告髓记制度 。因此，对不动 《合同法》第 134条对所有权保留的适用范围并未 明确规定，那 产所有权移转附以条件。尚无必要。 么在我 国所有权保 留能否适用 于不动产呢?这一 问题的研究是具 ( 三) 对反对理由的评价 有重要意义的，它关系到商品房分期付款买卖能否受惠于保留条款 笔者认为上述理 由不足 以妨碍所有权保留适用于不动产，这是 这一简捷高效的担保方法。 因为： ( 一) 各国立法情况 第一，保留不动产所有权不会破坏登记的公信力，更不会破坏 大多数国家法律规定，保留条款仅适用于动产 。如 《德国民法 交易安全 。根据所有权保留条款的内容，在买方清偿全部价款前， 典》第4 49 条明确规定只有动产( be eg l i c he Sa che ) 的出卖人才可 以 所有权并未移转，移转的只是对标的物的占有，所 以没有必要进行 在价款支付前保留所有权 。 《意大利 民法典》、 《法 国民法典》也在动 所有权移转的登记，对登记的公信力不可能构成什么危害。登记簿 产买卖中规定了保留条款。英国1979年 《货物买卖法》第19条第l 上所记载的权利状态( 即不动产所有权属于出卖人) 在价 款完全付 款规定卖方可 以保留 “货物”的处分权直到一定条件成就，而所谓 “货 清之前是符合事实的，不会对交易安全造成破坏。 物”是指除诉讼物( t hi n gs i n ac t i on) 和金钱 以外的所有动产。这与德 第二，不动产所有权保 留与登记生效主义并无必然联系 。动产、 法意三 国的规定并无不 同。 不动产物权变动的原则不同，自不能强求二者一律 。动产所有权保 有些国家不仅将标 的物 限于动产 ，甚至对