地价与房价的关系研究——以湖北省武汉市为例.pdfVIP

维普资讯 工作研究 现《代农业科技)2007年第5期 地价与房价的关系研究—— 以湖北省武汉市为例 连子康 唐芷兰 卢荣安 许 巍 (。华 中农业大学土地管理学院，湖北武汉 430070； 北京建工集团有限责任公司房地产开发经营部 ； 贵州千景土地科技有限公司) 摘要 通过理论分析发现 。土地价格和房地产价格存在显著的正相关关 系。在实证研究的基础上，提 出土地价格是房地产价格的核心 组成部分、土地价格是影响房地产价格的重要 因素的论点。国家对房地产市场进行宏观调控 ，可 以从土地入手。 关键词 地价 ；房价 ；调控 ；湖北武汉 土地作为房地产业的一种核心投入要素，其价格对房 V0V／F (1) 地产价格 的形成有重要的影响。 房价的构成表达式 ： 1 土地与房地产业 的关 系 P：V C+(V0+C)Y=(1+Y)V0+(1+Y)C (2) 1．1 土地是一种生产要素 将公式(1)代人公式(2)，可得 ： 西方经济学认为土地是一种要素 ，土地市场是一种要 P=V(1+Y)／F+(1+Y)C (3) 素市场 。土地作为生产的 “三要素”之一 ，对国民经济的发展 设 (1+Y)／F=m，(1+Y)C=n，in和 n为任一不为零的常 具有重要的、基础性 的影响。土地作为房地产业的一个重要 数 ，则 ： 的投入要素 ，是房地产业的基础 ，又因为土地的完全不可替 P=mV+n (4) 代性 ，成了房地产业的核心。 从公式 (4)中，可 以得到 以下 2个有效结论 ：一是地 1．2 土地和房屋是互补 品 价与房价之间为线性正相关关系；二是地价与房价之 间 在经济学上 ，产品或生产要素之间的关系主要有 3种 ： 影响的程度 因建安成本 、税费率和容积率的不同而不 替代品、互补品和无关品。无关品是指两种产品或生产要素 同。 不存在任何关系，比如 电视机与杯子 。替代品，就是对于消 2．2 地价弹性分析 费者而言，可以互相替换的．比如鸡肉与鸭肉。如果鸡肉的 价格弹性是衡量价格变动引起因变量变动之敏感度的 价格上涨了，消费者可能放弃购买鸡肉转而去购买鸭肉，在 指标。分析地价弹性 (用q表示)旨在说明地价 的变动率对 经济分析中表现为价格同需求量呈反向变动的关系。互补 房价变动率的影响程度 ，可以表示为 ： 品是必须同时使用的产品，比如照相机 与胶卷的关系。这种 q=dp／dv (5) 关系的产品特点是，如果其中一种产品价格上涨 ．则消费者 由于我们在房价的构成分析中，采用的指标是楼面地 会减少对它的消费，同时也相应会减少对另一种产品的需 价 ，而现实的地价与楼面地价 的关系可表示为v：v0F，则地 求．反之亦然。 价弹性可以进一步表示为： 很明显，房子和土地是互补关系。对于一宗房地产而 qdp／dvdp／d(voF)l／F(dp／dvo) (6) 言，地上附着物 (房屋)与其依赖的土地 ，是不可分离的。如 从地价弹性分析中．我们可以加深两个有意义的认识 ： 果土地价格上涨 ，就会带来房屋价格的上升 ，房屋的价格和 其一 ．房价变化对地价变化的敏感程度与地价