美国的房地产金融机构.ppt

第十一章 国外房地产金融发展概况 学习目标 ： 1．了解国外房地产金融制度和金融市场的主要类型。 2．了解美国、德国、新加坡住房金融制度的异同。 3．理解次贷危机的概念、过程及发生原因。 第一节 美国的房地产金融 一、美国的住房金融制度 美国住房金融制度的实质是住房抵押贷款制度。美国是世界上住房抵押贷款业务开展最早、最发达的国家，拥有世界上最大的住房抵押贷款市场体系。该体系是市场主导型的，由规范运作、有机衔接的住房抵押贷款一级市场、二级市场和保险市场构成。美国政府正是利用这种完善的市场体系实现其“要为所有美国人提供体面和合适的居住环境”的住房政策目标。 美国成熟的住房抵押贷款体系的形成得益于其高度发达完善的国内金融市场和政府对住房金融的大力支持。众所周知，美国的金融市场是全球最发达的金融市场；拥有包括货币市场和资本市场在内的完善的市场体系，以及大量创新性的金融工具。高度发达的金融市场为住房抵押贷款体系的形成创造了良好的市场环境。除此之外，美国政府对住房金融发展给予了大力的支持。为缓解20世纪30年代美国储蓄贷款协会的还款危机，美国政府着手建立了全国性的二级抵押贷款运行体系和住房抵押贷款担保机构，有效弥补了金融市场本身的缺陷，促进了住房抵押业务的繁荣。 二、美国的房地产金融机构 美国是实行房地产抵押制度最典型的国家，拥有完备的房地产一级和二级抵押金融市场，并拥有众多的私人或民间金融机构以及较为完善的政府金融中介机构。根据美国房地产金融市场的特点，可以将其金融机构分为房地产金融一级市场金融机构和房地产金融二级市场金融机构。 （一）房地产金融一级市场金融机构 1．储蓄与贷款协会(SL) 美国的储蓄与贷款协会，是一种在政府支持和监管下专门从事储蓄业务和住房抵押贷款业务的非银行金融机构，通常采用互助合作制或股份制的组织形式。美国共有4 700家储蓄与贷款协会，其中55％在联邦政府注册，45％在州政府注册。第一家储蓄与贷款协会于1831年诞生在宾夕法尼亚州。从第二次世界大战结束到20世纪70年代，美国住房市场需求旺盛，给储蓄与贷款协会的发展带来了一段黄金时期。到20世纪70年代末，美国储蓄与贷款协会的总资产已突破6000亿美元，成为美国仅次于商业银行的第二大金融机构。然而，谁也无法料到，几年以后、美国的储蓄与贷款协会就陷入了重重危机，1989年2月，布什总统亲自宣布了处理美国储蓄与贷款协会危机的紧急计划。 2．商业银行 美国商业银行在美国金融体系中占有主要位置，1980年，美国共有商业银行15 082家，总资产为21147亿美元，占金融界资产总额的30％左右。早期美国法律限制商业银行经营长期房地产抵押贷款业务，后来随着房地产抵押贷款二级市场的建立及银行存款结构的改变，美国银行法放宽了商业银行兼营房地产抵押贷款业务的限制。20世纪70年代以来各主要商业银行为扩大业务经营范围，增强生存能力，积极开展存贷款以外的业务。 3．互助储蓄银行 美国的互助储蓄银行作为互助组织首先创建于东海岸区，包括纽约州、新泽西州和新英格兰各州。它最早是作为一个鼓励穷人储蓄的慈善机构，用吸引慈善、宗教等非营利性部门的存款来给穷人发放贷款。近年来，多数的互助储蓄银行都改组为特许股份机构，其存款由美国联邦存款保险公司负责保险。储蓄银行的总资产主要集中在住宅抵押贷款和抵押支持证券，现在，储蓄银行已被允许投资于公司债券和股票，但其资金的大部分仍用于房地产融资。 4．抵押银行 美国的抵押银行机构历来被划为专业化的中介机构，专指分布在各个地区，为房地产开发商和购建房者发放房地产贷款的机构。其经营活动通常主要是住宅和收益性房地产贷款的发放和服务性工作。近年来，抵押银行还开始充当养老金的投资顾问，指导其向房地产业的放贷和投资活动。他们向这些基金推荐购买或出售特定的房地产或抵押贷款。有时，抵押银行对某投资计划的资金具有处理权，而有时则只是提供参考性的建议。 5．人寿保险公司 作为非银行金融机构，人寿保险公司的资金主要来源于投保人的保险准备金和退休金等。该机构发放的抵押贷款包括购物中心、写字楼、公寓等大型工程项目贷款以及对商业房地产项目的中短期贷款。人寿保险公司是仅次于商业银行的美国商业性房地产贷款的第二大提供者。该机构早期倾向于持有政府担保的抵押贷款，近几年减少了住房抵押贷款的持有量，增加了商业和公寓的抵押贷款。 6．联邦住房管理局 联邦住房管理局创立于1934年，隶属于美国住房与出售发展部，是一级市场上房地产抵押贷款的官方担保机构。主要从事贷款保险业和执行政府房屋补贴计划，其重点是对居民重建、新建住宅及购买住宅的抵押贷款提供担保。联邦住房管理局的担保对象是所有符合条件的申请了住房抵押贷款担保的美国公民和外国在美的永久居民，其担保的抵押贷款发放机构一般由该局指定。而且放贷之前