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新政“沪12条” 附：全国相关新政 * 研 发 处 Research Department 要点分析 第二条 “银行限贷” 第三条 “公积金限贷” 第四条 “购房限制” 第六条 “土地增值税预征” 第七条 “动迁安置房（配套商品房）允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。” 第十条 “增加居住用地供应总量” 第十一条 “加强项目规划、建设、预售许可管理，限制拆零申领项目工程规划、建设、预售许可。” 首套房首付比例一律3成；二套房5成，基准利率1.1倍；三套房停贷；异地购房贷款限制；禁止消费性贷款用于购房。如果政府执行力到位，该条款将极大的收紧房贷发放，其目的也在于打击投资投机性购房。 从一定意义上是对第二条的补充，除商业贷款外，公积金贷款也全面收紧。尤其是对于改善性公积金贷款购房，首付5成也很大程度上抬高了购房门槛。 该条款为本次调控中影响最大，也最为强硬的条款。市场或将全面进入买方市场。 规定上海土地增值税预征率不低于2%，比此前增加一倍。无疑将再次收紧开发商本就显得紧张的资金链。间接打击了捂盘硬抗的作风。 增加商品房的供应量。 增加市场供给，并规定在土地出让时就明确保障房比例，明确套型面积。 跟进929新政中相关条款，同样设限3万平米，是为了增加市场供给，防止开发商少量多推的推盘策略。 要点细则 解读 利好分析（1） 引导合理消费 打击投资投机需求 房产税等国家定 政策：紧缩银行贷款、公积金贷款 ① “禁止消费性贷款用于购买住房”，主要是为了防止用其他名义申请贷款买房。 ②公积金贷款政策 “限购”令，购房首先应满足基本需求，不鼓励投资性购房，抑制投机性。 　　 目前上海已成立房屋状况信息中心，作好相关准备。上海有开征房产税的基础条件，一旦国家政策明确，可快速推进。 鼓励支持购买小户型、积极引导合理使用公积金贷款，对非改善型第二套房暂时停贷，第三套房停贷。 目前公积金贷款，主要是看买房人拥有几套房，而不是看买房人是否用过公积金。如属于第三套房，则公积金就不支持。?? 利好分析（2） 保障四位一体 严管定价过高 保障体系——廉租屋、经适房、公共租赁房、动迁安置房。 　　■?廉租屋??扩大受益面，逐步扩大标准，应保尽保，同时增加实物配租的比例 　　■?经适房??增加租赁型的经济适用房。对那些不符合廉租条件，同时又买不起经适房的对象，由政府提供经济适用房租赁 　　■?公共租赁房?“十二五”将加大推进力度，对公共租赁房，配套政策文件要尽快出台，加快筹措房源 　　■?动迁安置房?继续加大上海的旧区改造 针对土地增值税预征率调整，调整幅度大。今年5月份，对预征率作了调整，上海调整为2%。而这次细则调整，由2%调整为最高可达到5%。这样调整的目的，引导房产开发企业合理定价，不希望房价定得太高。 停止三套房贷款;提供纳税证明;停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款 限制购买，本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房) 房产税空鸣;土地增值税预征。 利空分析 三大重点细则 《新国五条》影响 分析：金融调控限制杠杆，特别是停贷，以及要求提供纳税证明，目的是阻碍成交量继续放大，推动房价上涨 ，但未解决供需情况。 分析：行政主义在微观具体活动的具体表现，属于干涉经济主体活动的典型体现。与停贷款政策相似，没有改变供需失衡的状况，具有波动性和不可预见性。 分析：房产税空鸣，没有像传言那样，已经制定了细则； (全额缴纳的增值税将分别占开发商2010年和2011年现金余额的12%和16%, 如果该政策严格执行,那么预计将占到开发商净负债的11%。会对于开发商的现金流会产生一定的影响。) 新政利空：限房限贷，将为投机者制造波段和涨房租的机会。并且，调控可能为房价再次上涨积蓄能量，加速资产化的存量货币，不宜高估。 原文件 为进一步深化落实国家关于加强房地产市场调控政策，巩固调控成果，促进本市房地产市场平稳健康发展，加快推进住房保障工作，现提出如下意见： 　　一、各区县政府、各部门要统一思想，提高认识，坚决贯彻落实国务院房地产市场调控一系列政策，切实采取有力措施，强化工作责任，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件。 　　二、各商业银行对居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)贷款购买商品住房的，其首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。 　　严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前