赢商网-湖北京山项目唯一性定位报告.pptVIP

选取与本项目相类似的荆门星球商业中心项目，对比城市级别因素、商圈因素、主力店因素、铺位条件等主流指标，得出本项目的参考价格。 可比项 评分 比重 本项目 星球商业中心 具体参数列举 城市级别因素 30% 100 120 城市行政级别、地位 商圈因素 20% 100 80 商圈级别、项目地段、交通便利度、配套设施情况、消费人流状况及氛围等； 主力店因素 20% 100 120 品牌情况、规模、业态完整度； 铺位因素 10% 100 100 面积、开间进深、使用率等； 10% 100 100 面积、开间进深、使用率等； 10% 100 95 面积、开间进深、使用率等； 评估得分 100% 100 117.5 ——　 备注：以本项目为标准分100进行对比分析； 销售价格----同类项目类比估价 考虑到本项目尚处于前期规划阶段，业态配置、铺位划分等方面仅为概念构想。在对比、分析过程中，以第三部分既定方案为对象，铺位分割标准则参照第四部分设定的相关规划数据。 城市级别因素： 荆门属于地级市，而京山属于县级城市。显然，星球商业中心项目区位条件高出本项目一级，而且京山县隶属于荆门市，自然接受荆门市的商圈辐射。因此，本项目的城市级别条件低于星球商业中心。 商圈因素： 星球商业中心位于荆门掇刀区虎牙关大道东侧，项目位于南北城区的中间位置。我项目则处于京山城市核心商圈的中心位置。星球商业中心的商业地块属性低于我项目。星球商业中心离南北城区核心均接近3公里，还没有形成真正意义上的商圈，而本项目周边商圈已经成熟。综合地段、交通、消费人流等因素来看，星球商业中心弱于本项目。 销售价格----同类项目类比估价 主力店因素： 星球商业中心规划总建筑面积30万㎡，其中商业15万㎡，住宅15万㎡。项目集大型商业购物中心、五星级酒店、高档住宅、节庆广场于一体，是荆门目前最大规模的城市综合体工程。星球商业中心拥有五星级酒店并已签约世界五百强企业沃尔玛（13000㎡）、横店国际影城（4500㎡）、欢乐空间KTV（3700㎡）、城市英雄电玩（1000㎡）、魔锅坊、黄记煌、百度烧烤等。而我项目在主力店仍未确定，预计城市级别限制将使我项目主力店级别、规模也将低于星球商业中心。 铺位因素： 星球商业中心主流铺位分为购物中心边厅、中岛和社区底商街铺三种。购物中心边厅19-40㎡、中岛为3-9㎡；社区底商60-70㎡，。本项目的主流铺面包括了外街铺，街铺及场内铺三种，目前，铺位普遍偏大，按照世方公司的县级城市研究成果来说，一般街铺的面积应控制在60㎡以内，合同总值应控制在120万以内；场内铺的面积应控制在20㎡以内，合同总值应控制在50万以内。 销售价格----同类项目类比估价 项目于2011年10月30号开盘 ，预计将于2012年下半年整体开业。星球商业中心销售产品是购物中心1-2层、社区底商1-2层。购物中心一层均价30000元/㎡左右，2层均价20000元/㎡左右；社区底商1层均价30000元/㎡左右，2层均价10000元/㎡左右。 ——附图：项目整体布局图 星球商业中心项目相关情况 ——附图：销售价格说明图 主流面积：购物中心边厅19-40㎡、中岛为3-9㎡；社区底商60-70㎡。 使用率：购物中心约51%，社区底商约98%； 铺位数量：社区底商29间；购物中心约1600多间。 销售情况：购物中心1层销售率70-80%；二层销售率80%左右。社区底商销售率90%左右。（据现场销控反映） 客户来源：多为本地客户，占比约八成；并存在部分的武汉、宜昌、荆州等其他地区客户。 总结：项目并不处于荆门市核心商圈，但却处于南北城区的中间位置，成为连接南北城区两大商圈的纽带。通过以上销售数据分析，该项目销售情况较好，但社区底商与购物中心商铺的单价、面积、总值类同，投资产品没有形成明显的差异化，从而给整个项目的销售带来一定的压力。 星球商业中心项目相关情况 本项目的售价推算，结合星球商业中心项目的各种因素及目前的销售情况类比评估，具体如下： 一层街铺售价=星球商业中心一层街铺售价30000元/㎡/（117.5/100）=25532元/㎡； 一层购物中心场内铺售价=星球商业中心购物中心一层售价30000元/㎡/（117.5/100）=25532元/㎡。 1、充分对比两个项目，商铺的价值情况如下： 整个项目规划是顺应未来城市的发展方向而设，以京源大道为商业主干道，以新规划路为步行街，挖掘商业价值最大化。 2、依托京源大道浓厚的商业气氛及现有的租金回报，把街区使用面积最大化，挖掘价值最高点。 3、