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不动产登记概论 第三章　 基本概念 不动产登记概念是不动产登记理论体系的基点。 对其特征、 性质、 种类等基本概念的掌握， 有利于正确构建不动产登记理论体系。 第一节　 不动产登记的概念 何谓不动产登记？ 作为一项制度产物， 如欲对其做出正确的定义， 笔者认为， 应首先明确我们究竟在一个什么样的制度语境下谈及不动产 登记。 因为在我国， 不动产登记并非源于物权法律制度。 在 《物权法》 施行之前， 我国即已实行不动产登记制度， 分别对土 地、 房屋上的权属进行登记。 但该登记制度是依据行政法 （《城市房地产 管理法》 第５９条） 建立的， 通过部门规章 （如原 《城市房屋权属登记管 理办法》、 原 《土地登记规则》 等） 得以完善的属于房地产行政管理制度 有机组成的一部分， 如此必然决定该制度下的不动产登记是以房地产权 属管理为目的的具体行政行为。 原 《城市房屋权属登记管理办法》 明确规定： 房屋权属登记， 是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产 生的抵押权、 典权等房屋他项权利进行登记， 并依法确认房屋产权 归属关系的行为。 由于法律明确我国的不动产登记不是不动产物权变动的公示手段， ① 因此这种登记与民法中的不动产物权变动没有法律上的联系。 但这一具 有行政管理属性的不动产登记， 却是对不动产物权的过度干预， 甚至扭 曲了不动产物权的私权属性， 从而造成司法实践中的冲突和混乱， 表现 ① 孙宪忠： 《中国物权法原理》， 法律出版社，２００４， 第２０９ 页。 第三章　 基本概念 ０２５ 最为突出的是在不动产权属纠纷中出现的行政与民事争议交织的难题。① 之所以产生如此结果， 其制度根源在于没有正确厘清不动产登记制度与 物权法律制度的关系。 ２００７年１０月１ 日 《物权法》 施行， 确定我国实行物权公示原则， 其 中不动产物权的公示方式为不动产登记， 并规定应建立与之相适应的不 动产登记制度。 很明显， 这是对不动产登记制度的法律定位： 不动产登 记制度属于规范财产关系之物权法律制度的重要组成部分。 故对不动产登记概念的界定， 须以物权法律制度为制度语境。 一　 概念 物权法明确规定不动产物权的公示方式是登记， 基于法律行为的不 动产物权变动须经登记方发生法律效力， 即只有将法律行为方式的不动 产物权变动通过登记公示于外， 其物权变动方受法律秩序认可。 作为不 动产物权变动的效力要件， 不动产登记以不动产物权为公示内容， 这是 其本质上与其他目的 （如税赋、 行政管理等） 的不动产登记的差别， 即 不动产登记作为一种法律技术手段， 是具有特定法律效果的不动产物权 之权利表象。 当然， 登记须表现为特定的形式方能为世人所周知。 该登记形式载 体即不动产登记簿。 通过不动产登记簿公示不动产物权的归属和内容， 可以实现物权法的公示原则。 由于不动产所有权对个体生存所具有的特 殊意义、 特别的利益关联以及产生于 “相邻关系” 的可能的利益冲突， 尤其是以国家形式所组成的共同体， 为实现其任务必须常常求助于不动 ② 产所有权， 故而， 国家将不动产物权登记视为一项自己的重要职责。 于 是在不动产物权变动当事人之外， 国家设立专门负责不动产登记簿记录 活动的不动产登记机关， 由其主导因不动产物权变动当事人之申请而启 动的登记过程。 其以国家行为的严肃性作为保障， 在保证登记的权利符 合物权法定原则的前提下， 尽可能使真实权利关系与登记状态之间保持 相互一致。 但对于不动产物权变动当事人而言， 这一过程仅为其物权变 ① 王贵松主编 《行政与民事争议交织的难题》， 法律出版社，２００５， 第３～１５页。 ② 〔德〕 鲍尔、 施蒂尔纳： 《德国物权法》 （上册）， 张双根译， 法律出版社，２００４， 第 ２７２ 页。 ０２６ 不动产登记概论 动获