2012年案例与分析权威卷及答案346.docVIP

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2012年案例与分析权威卷及答案 一、问答题   (一)某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房,于2003年建成并投入使用,现对2层进行估价,2层套型设计较为合理,朝向为南,工程质量优,目前保养维护较好,有专业物业管理公司维护和管理,其外墙贴有白色条形砖,客厅卧室内墙面刷白色涂料,顶棚木条饰顶,有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。   请问:   1、该房屋是否可以使用最高最佳原则进行估价?为什么?   2、写出估价技术路线。   (二)某企业购得一个已停工5年的在建工程,结构封顶,其中1-4层为商业裙楼,5-27层为住宅,裙楼部分已完成了部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层住宅部分向银行申请抵押贷款。   请说明拟优先选用的估价方法及技术路线,以及确定评估价值时考虑的主要因素。   (三)甲、乙合作投资开发一房地产项目,双方各出资1000万元,经葶收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完,销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2,售价3000元/m2,销售税费为售价的7%。销售过程中,乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友,向甲提出先挂账,双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成,实际销售费用与预提的销售费用相符,实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元,现因乙拿走一套价值30万元的房屋,故乙实得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元,故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元,自己应分得1368.55万元。   若不考虑所得税因素,谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?   二、单项选择题   (一)有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2,适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为60%;附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2;开发期需要3年;将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2;贷款年利率为10%;投资利润率为15%:当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%,买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。   1.该成片荒地开发完成后的总价值为(  )亿元。   A.5   B.8   C.9.6   D.10.6   2.该成片荒地的总价为(  )亿元。   A.1627   B.2.135   C.2.726   D.2.938   3.假设开发方不可为房地产投资者提供的数据是(  )。   A.测算拟开发场地的最高价格   B.测算拟开发场地的最低价格   C.测算开发项目的预期利润   D.测算开发中可能出现的最高费用   (二)某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其所在地点和周围环境,适宜装饰装修改造成商场出售,并可获得政府批准,但需补交土地使用权出让金等400元/m2(按建筑面积计),同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年,装饰装修改造费为1000元/m2;装饰装修改造完成后即可全部售出,售价为4000元/m2(建筑面积);销售费用和销售税费为售价的8%;购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%(折现率为12%)。   4.该厂房装饰装修改造后的总价值为(  )万元。   A.2240   B.2000   C.1785.71   D.1760   5.需补交土地使用权出让金等费用为(  )万元。   A.100   B.200   C.240   D.300   6.利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价为(  )万元。   A.1785.71   B.1313.25   C.1170.39   D.933.07   7.不属于待开发的土地是(  )。   A.生地   B.毛地   C.耕地   D.熟地   (三)6年前,甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地,乙出资300万元人民币,合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年,建成后,其中1000m2建筑面积归甲所有,2000m2建筑面积由乙使用20年,期满后无偿归甲所有。现今,乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来,甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议,协商请一家房地产估价机构进行估价。   8.该房地产估价机构的估价思路不宜采用(  )。   A.市场法   B.成本法   C.收益法   D.假设开发法   9.该宗房地产未来16年的净收益现值之和为。(  )万元。   A.1044.79   B.1000.00   C.973.82  

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