北方大厦项目运营计划书346.docVIP

北方大厦项目运营计划书深圳同致地产顾问有限公司 二零零二年六月二十四日 一、项目概况 1-1、项目地块简介 1、地理位置 项目位于长春市宽城区南侧，与城市干道胜利大街紧紧相喧哗、唇齿相依，快速直达火车站、机场，与全国联为一体。 项目周边交通网络纵横，庞大的公交系统，通达顺畅，覆盖全市。 该区域为长春的CBD 地区，是长春市未来的的政治文化休闲中心，内设省政府、省政协、胜利公园等。可举行礼仪庆典、国际性商务会议、大型工业展览等文化经济活动。行政机构的一体化，为各种商务活动提供高效率的行政管理；项目正处于这个中心内。 ?? 项目周边拥有丰富的经济、文化信息储藏和先进的设施，是长春文献收藏中心和区域图书馆网络中心。 项目距南边的商业中心区——人民广场商业区仅5分钟车程，以及站前地下商城，将火车站、人民广场的商业氛围接引于此，形成庞大的购物、娱乐、休闲空间。 2、地块状况 整个地块呈三角形，地势平坦，东南两边临路，西北临其他商务写字楼。 3、项目经济技术指标 项目规划许可证所提供的经济技术指标，如下： ????项目总占地面积0.32公顷；绿化率为38％；总建筑面积为24203平方米；建筑高度103.8米；对外可售面积约为11000平方米；地下停车位为30个，机动停车位约为30个。 1-2、项目地块优劣势分析 1、??????地块本身的优劣分析 优势： A、可充分借用未来市政规划以及长春CBD的形成而带来的商业办公气氛。 B、所处位置极其方便，交通便利，且属于长春未来的政治经济中心。 C、周边商务配套完善。 劣势： A、北面临主干道较近，有一定的噪音污染。 B、有长春银座在前，消化了一定市场。 C、周边无景观。 D、暂时配套不齐全，且还未形成集中办公氛围。 E、周边道路、环境状况较差。 2、由项目地块因素决定的开发方向 显而易见，这是“写字楼”项目的黄金地块，具备写字楼项目的必要条件。 二、项目依托的市场分析 2-1、长春市写字楼总体概况及目标市场 ?? 长春市写字楼近市场近年来一直较淡静，由于经济增长期大量盲目开发，宏观经济不景气，导致写字楼市场存量大、空置率高，市场一直处于低迷状态，因而发展商对写字楼开发持谨慎态度，加上政府对写字楼开发的严格控制，使一段时间内长春市写字楼的开发量较小，市场供应量无多大变化，租售也未出现热点。 近段时间受宏观经济的影响，写字楼市场开始回暖。随着国企改革、抓大放小的裂变效应，长春经济向高科技、第三产业转型和私有经济的快速增长，部分先富者由于投资意识和经济承受能力的不断增强，对经济、心理上可承受范围内的写字楼物业投资需求在逐步增长，这批伴随着经济复苏发展起来的中小企业逐步成为长春写字楼消费的新生力量。???? 另一方面，中国在加入WTO后，一大批外资企业、跨国公司、办事处将入驻国内，作为立志成为经济强市的长春必将成为投资热点，高档写字楼租售市场将会看好。尤其长春中心区作为中央商务区,市场将会出现热点，但是具有不同功能的写字楼的命运也可能不一样，带有综合布线和宽频上网等高科技功能、有特色的中高档写字楼会受到租户和投资者的青睐。 长春市现有写字楼较典型的有光明大厦、时代大厦、21世纪国际商务总部、长春银座等。这些写字楼以旧盘为主，新开发的较少。这些楼盘销售情况总体来说比较平稳，比之前一段时间要好，平稳中有所上升，有趋好的倾向。 2-2、片区写字楼市场状况 本项目所在的位置为长春市的中心区，中心区位于长春市的中心位置，其整体建设正处于飞速发展阶段。中心区的基本定位是长春的CBD（中央商务区）。中央商务区将是长春金融、证券、贸易商业、信息、旅游等商务办公的中心，为跨国公司的商务活动提供便捷、高效的工作环境，为区内各类人员的活动提供舒适优美的空间环境。有迹象显示,目前该区的写字楼正处于不断升值中。 2-3、整个市场对项目的支撑点 1、写字楼物业作为一种生产资料而不是生活资料，因而与住宅物业相比，消费者对物业的关注点以及关注点的强度不同，一般而言，写字楼物业，消费者关注点次序依次为： A、????????地段，非单纯从地理意义上划分的地域概念，而主要是指物业周边的商务氛围和办公氛围，并具有良好的交通条件； B、????????物业形象，其物业形象应具有较强的识别作用，人对其“能见度”高，能彰显大厦的气势和形象，对企业是无形的资产； C、????????物业的内部功能先进，满足现代化办公条件； D、????????区域将来的发展潜力和趋向。 2、缘于市场大环境的项目支撑： A、如前所叙，写字楼物业在2000年初开始，受总体经济大环境趋好和中国加入世贸的利好所趋，办公物业呈现租售相对较旺的局面； B、98年以前的长春办公物业多向大型企业或机构进行，市