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善意取得合情理 法定是非安所居 [案情] ? 原告郑某与被告成某系夫妻关系。2002年9月被告成某与王某签订房地产转移变更契约一份，王某向成某买得座落泰州市某小区x幢506室房屋一套，实际支付了价款，并经市房地产交易所办理了房地产转移变更契约手续。办理过户手续时，成某提供了结婚证、夫妻二人的身份证、房屋产权证、市区已购公有住房和经济适用住房上市出售审批表等办理过户所须手续。2002年9月王某办齐了该房屋的产权证和国有土地使用权证。2004年王某夫妻装修房屋并已竣工入住。2002年10月，原告郑某与被告成某经法院判决不准离婚。在婚姻案件审理中，郑某与成某确认成某在郑某未知的情况下将夫妻共有的本市某小区x幢506室房屋以13万元的价格卖给了王某。其后，原告郑某向被告成某要求其要回共有房屋，成某亦找王某交涉，要求返还房屋未果，致涉讼。 ? [审判] ? 某区人民法院经一审审理认为，被告王某与成某所签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且成某提供了房屋产权过户手续所须的所有资料，房屋亦已顺利过户；作为受让人的王某是善意的，已尽到注意义务，完全有理由相信成某能够代表原告郑某签订转让协议，故该买卖合同应当确认有效。被告成某在离婚案件处理中承认未经郑某同意出卖共有财产，可以在处理夫妻财产相关事宜时考虑，并不能因此损害善意无过错交易人的利益，故原告要求确认合同无效之请求，不符合法律规定，亦有悖维护正常的经济秩序，本院不予支持。据此，法院作出判决，驳回原告郑某的诉讼请求。 ? 一审宣判后，郑某不服，上诉至江苏省泰州市中级人民法院，要求二审撤销原判，依法支持上诉人在本案中的全部诉讼请求。其理由是：1、房屋买卖协议没有上诉人的签名也没有成某代上诉人的签名。成某没有代表上诉人的代理行为，故不构成表见代理。2、上诉人与成某闹离婚，其应尽注意义务且房价明显低于市场价，故其非善意取得。 ? 被上诉人王某答辩认为，成某的行为符合表见代理的法律特征，该房屋是我善意取得。原审认定事实清楚，适用法律及所作判决正确，请求二审予以维持。 ? 二???审理认为：王某与成某所签房屋买卖合同系双方真实意思的表示，房价也与当时市场价大致相等。且成某提供了房屋过户所须的所有资料，房屋亦已顺利过户。作为受让人的王某是善意取得该房屋，即其在受让财产时并不知处分人为无权处分人，其完全有理由相信成某能够代表郑某签订该房屋转让协议，故该买卖合同应当确认有效。上诉人所持上诉理由缺乏事实和法律依据，不予采纳。中院判决：驳回上诉，维持原判。 ? [评析] ? 本案是一起特殊的买卖合同纠纷案件，涉及了夫妻共有财产的代理权，善意取得制度，及买卖合同有效与否的确认等诸多法律问题。针对本案的争议焦点，分析如下： ? 一、不动产登记的公信力 ? 就不动产交易而言，不动产登记的公信力是指不动产登记机关在其不动产登记簿上所作的各种登记，具有使社会公众相信其正确的法律效力。具体包括：决定因法律行为发生的不动产物权变动能否生效的效力；权利正确推定的效力；善意保护的效力等。一般观点认为，物权一经登记，非经登记机关撤销或行政诉讼撤销，登记权利人即享有以该登记物权对抗任何人的权利；在任何民事诉讼中应采取物权无因性理论。设立不动产登记制度之本来目的在于彰显物权公示所具有的权利正确性。登记是不动产物权成立的唯一要件。即便物权公信原则其立法目的亦在于确保交易安全，稳定社会秩序，追求社会资源的最大利用。公信制度主要保护善意第三人，即不应当知道与其发生交易的人不是真正的权利人，只在登记权利与相对人从事交易时，相对人依赖登记的内容与登记权利人发生交易不能适用公信原则。本案中房屋在签订买卖合同后，已提供完备的过户资料，顺利实现了过户登记，即不动产登记已生效，其公信力应予保护。 ? 二、夫妻共有财产的代理权 ? 当今社会，男女平等，夫妻在婚姻家庭生活中具有完全平等的法律地位，平等地享有对家庭事务的处理权。由于市场经济条件下家事繁多，生活节奏加快，基于夫妻间固有的亲密身份关系，使夫妻客观上不可能，也不必要事事亲自处理，由此产生了夫妻家事代理权。家事代理权分为“日常家事”和“非日常家事”代理权。通常认为，日常家事仅指夫妻间因维系日常家庭生活所必要的，不可否认的或同居产生的事务，包括购买必要的日用品，保健、娱乐、医疗、教育等的销费支出等。而“非日常家事”是指日常家事以外的重大事务，如贷款、买卖不动产，租赁等，一般须取得另一方授权后，有权以双方的名义或一方的名义处理，故重大家事为委托代理。 ? 我国婚姻法对夫妻家事代理权未作出明确规定，仅原则性地规定夫妻对共有财产享有平等的处分权。司法解释及时弥补立法空白，规定夫或妻因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方有权决定，夫或妻非日常生活需要对共同财产做重要决定，双方应当平等协商，取得一致