房地产项目由其地域特性所决定了她发展的速度及轨迹.doc

房地产项目由其地域特性所决定了她发展的速度与轨迹，全面了解项目所在地的经济、人文、地理及现有市场发展状况，对于土地取得、投资分析、项目定位都起到关键性的作用。 ? ? 房地产项目开发是系统工程，环节多且复杂，不可预见因素能够左右项目的成功。对此应做好充足的前期准备工作，规避风险。这里首先对房地产开发环节进行分类，对重点环节加以分析（有些步骤根据项目的实际情况应该穿插进行，这将视项目可利用资源情况而定。）：? ? 前期工作：公司注册、项目可研（包括市场分析、经济分析等）、制定开发计划、土地取得（是否有拆迁、补偿视情况而定）、项目定位、设计收资、设计（包括概念设计、方案设计、扩初设计、施工图设计、景观设计、智能化设计、机电消防设计等）、三通一平（七通一平）、融资准备等。? ? 建设阶段：规划、方案报批报建（含水务、环评、水保等）；施工、建材、劳务、监理、质监、机电设备招投标；编制建设施工计划；地基处理、基础施工、±0以上施工、管网施工、环境施工等。 ? ? 营销阶段：营销策划、前期预热、宣传推广、销售组织、销售（该环节复杂且重要，对销售过程中的事件营销、销控、销售策略、价格调整、热点延续都有较高的要求。）、销售服务（包括按揭办理、产权办理等）、品牌建立（项目与企业双品牌）。? ? 售后服务：交付、物业管理（品牌维护的有力表现，为分期开发传播口碑效应。）。? ? 项目定位? ? 项目定位工作是房地产开发过程中的关键环节，产品能否为市场所接受、能否实现土地的最大价值、能否为企业与项目树立品牌、能否降低和控制开发风险，这些问题都将在项目定位阶段完成。? ? 项目定位工作的重点在于：对未来市场具备前瞻性，对城市发展有深入的研究，对城市文化的研究，对项目盈利模式有清醒的认识，确定企业的发展战略（赚笔钱就走，还是依托品牌长期发展。）。? ? 为求项目成功，项目定位工作是需要时间与资金投入的，通过专业性的对市场与项目进行研究，发掘项目潜在风险并研判其程度。在这个过程中有一些应该注意的问题：? ? 当代经济社会的发展是一个资讯的时代、专业化的时代，各种咨询公司、调研公司和营销公司的存在，在投资活动中起着不可忽视的作用。在聘请专业服务公司的同时，发展商应全程对其工作进行监督与配合，利用其专业的方式与较强的调研执行力，完成项目的前期调研工作。发展商应该对调研成果的分析应理性，不是通过“市场调研报告＋项目SWOT分析＋华丽的形容词”进行渲染就可以将投资可行性描述清楚的。? ? 项目定位时期的调研工作，大量的具体工作集中在“调”方面，而“研”却是核心成果。为了给后面规划设计工作铺平道路，在调研阶段应该从市场研究（专业公司或自有部门）、可行性研究（综合性的开发部门）、财务分析（概预算部门）等三个方面进行。? ? 项目定位虽然在整个开发过程中投入的时间与资金最少，却是项目开发的根本，是项目投资盈利的保障。项目定位阶段应完成项目档次、品质定位；项目核心竞争力定位（概念、配套、细节、卖点、价格）；项目目标客户群定位；项目盈利状况与可控风险程度分析等重要工作。? ? 为了减少项目的不可预见性，在调研工作中还应注意了解城市的气候、温差（是否需要采暖）；地理、地质（通常承载力、湿陷性黄土、中、强风化层状况等基础问题）；建材、劳务成本；市政配套情况与可能性；以及地块自身的不利因素等。? ? 在完成项目定位工作后，规划设计作为实现项目定位的最重要表现显得尤为重要，规划设计的好坏直接关系到市场的认可程度、营销推广的卖点、项目核心竞争力的表现以及能否实现投资效益的最大化。那么，在规划设计过程中有哪些是最值得注意的问题呢？? ? 首先，将规划设计的内容按顺序加以区分，对各阶段的工作重点加以明确。规划设计主要可以分为以下四项重点工作：概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计。? ? 概念设计?? ? 概念设计工作最重要的就是如何理解和把握政府针对城市整体规划需要，对地块开发设定的各种限制性文件，如何针对《规划意见书》或者《设计要点》等所提出的要求，实现项目定位的表现方案。同时，也是对项目投资及盈利情况的初步体现。? ? 在项目概念设计阶段能否清晰、透彻的分析地块特点如：形状、高差等地块自身条件，以及地块周边道路交通体系、市政配套设施、商业人流环境以及山、湖、林、海等自然资源。同时，应把握好空间关系的处理、用地平衡与竖向分析以及经济效益等关键的细部问题。这些因素都将是决定能否体现项目自身价值的重点。? ? 另外，在概念设计过程中应该把握与研究项目所在城市的文化，对其文化内涵加以分析与延展，从情感上征服或者说是能够为当地消费者所接受。? ? 只有对上述工作进行了全面细致的了解和研究后，才可以着手概念设计工作。而这些工作应该由发展商与招标过程中的设计