2006年度四川时代广场商业业态布局规划建议.pdf

商业业态布局规划建议 四 川 领 先 行 二 00六年六月 一、 业态规划的目的 1、为项目提供合理的商业组合方案，奠定繁荣持久经营的基石。  2、指导招商工作的有序进行，明确招商目的和后期经营管理方向。  3、为销售部提供可以向投资者解释描绘的商业前景，支撑销售工作进行。 二、 业态规划的原则  1、 租金贡献率优先原则。 入选的商业业态必须能够承受相应的租金压力，为项目销售提供较高的回报率；同时该行业的租金走势要坚挺，经营持久而稳定， 为项目提供较长远的发展繁荣基础。  2、 人气贡献率优先原则。 入选的商业业态能够为面积庞大的商场吸引一定的客源群体，为其他业态提供消费者支撑和共享，进而为商场的可持续发展提供客 源支撑。  3、 高品质优先原则。 同行业商家的甄选，品质优先条件优先，主要针对高品质商家招商，通过高端客户向低端客户渗透和带动消费；通过高品质商家表 现商场整个项目的高品质定位。  4、 配套的原则。 所有业态之间必须能够相互衔接协调，客源相互不冲突并且有共同特质，经过一定的方法能够互动共享；业态的组合要能够满足汉 中市民购物休闲等日常和大件消费；必须保留部分业态用以满足本项目住宅、商务公寓、商场从业人员和购物客户的随机性和必备 配套服务。 三、 商业区域的划分 根据项目的建筑情况，业态规划将按照不同的楼 栋 划分成若干个小商圈区域，各个区域都独有特点，连 接 后可以相互衔接协调。总体上将一楼作横向处理，其 余 按照各自楼栋的楼层着重向处理。  1、横向关系：一楼的人流动线最为顺畅，势必 要成为各个楼栋之间最紧密地联结体。通过 一楼的整体业态布局带人流 向各个方向分 散，为楼上商家提供随机性客源支撑。  2、纵向关系：因为个楼栋相互独立，二楼以上 的人流动线被架空的天井和走廊阻隔，业态 定为主要考虑本楼各楼层之间的照应关系， 其次再考虑相邻楼栋的之间关系。 结合纵横关系，将整栋建筑分成的区域如下。  3、一楼整层区域：包括 1­5号楼的一层。主要以服装为主，其次细分层各个类别。  4、2 号楼区域：包括 2 号楼的 2­4 层。主要以体现高品质的美容婚纱西餐为主要业态。 5、3 号楼区域：包括 3 号楼的 2­4 层。主要以餐饮为主。  6、4 号楼区域：包括 4 号楼的 2­4 层，主要以政府机构和健康消费为主题。  7、5 号楼区域：包括 5号楼的 2­4 层，主要以私密性消费和社区配套为主。  8、1 号楼 A 区域：包括 1号楼 A 的2­4 层，主要以到达型消费和主题商场为主。  9、1 号楼通道：包括 1号楼 AB 结合走廊的部分，主要以能够聚集人流的小店面为主。  10、 1 号楼 B 区域：主力店。 四、 主要业态划分说明  1、一楼区域 n 主要业态：服装 n 细分业态：品牌服装、休闲服装、体育服装和器材、普通服装、鞋帽、饰品化妆品、箱包皮具 n 辅助业态：社区配套、银行、西式快餐、花鸟虫鱼 n 定位原因： ÿ 服装最聚集人气，有利整个商场经营； ÿ 服装可以承受较高租金，支撑销售； ÿ 服装经营商家数量足够多，有利招商； ÿ 形成足够的规模，服装商场才有竞争力； ÿ 全国各地产权商场，一楼经营服装的居多，本项目比较安全。 n 细分业态说明： ÿ  1、品牌服装： 临主干道方向需要有良好的店面形象和足够的租金承受力，需