限额设计制度流程-附件.docx

第8节 限额设计和设计优化制度流程1 适用范围本流程适用于开发项目各业态、各阶段的图纸设计优化工作；指导招标引进的设计单位、指定的设计单位、内部图纸限额设计和设计优化；同时也是设计工作中成本指标的监控和复核。2 限额设计流程2．1规划设计方案阶段1）城市公司设计部出设计规划方案和指标，经城市公司领导班子（副总级及以上）审核确定,报集团设计部审核，由分管设计的副总裁批复，报集团总裁签批。2）根据总裁批复的设计规划方案,由城市公司领导班子组织、城市公司成本部牵头, 参与部门包括销售部、定制营销部、商业运营部、工程部、设计部、招采部、前期部等, 召开方案阶段成本对标会议,各部门综合发表会议意见.a）销售部出销售标准的草案；b）定制营销部出定制部分的标准草案；c）商业运营部出商业部分的建造标准草案；d）前期部出保障性市政配套及红线外工程的草案；e）工程部根据以上部门的意见出施工工艺的标准草案；f）成本部及招采部根据以上部门的意见出初步的成本标准指标；g）设计部根据成本部提交的成本标准指标，进行简单的设计测算合理性；对不合理部份进行修改；h）最后将合理的标准指标返回成本部，由成本部分解各指标的单方数据，如钢筋、砼、含量细化到单方指标。（其他各类指标由此类推）i）由于成本无法分开各单方指标的，（如园林绿化、小品、道路、围墙、水景等掺合在一起的）可由成本部分解到园林的总成本单方指标，或园林投入的总造价。j）会后形成的方案设计是成本控制决策依据,各方应在会议纪要上签字.设计部负责优化设计方案.k)方案阶段控制要点：包括规划层数、可售比、停车方式、地下室方案、商业业态、产品户型、外立面，由设计部负责设计优化。2．2规划设计扩初阶段1）城市公司的设计规划方案由总经理签字后，报集团各职能部门复核，复核通过后方可返回城市公司设计部，进行规划方案报批。2）城市公司成本部将各单方指标汇总后，报城市公司总经理批复，完成批复后报集团成本部复核。3）城市公司成本部将集团成本部审核通过后的单方指标,交设计部进行设计扩初。a)召开扩初阶段成本对标会议,城市公司各部门应参与,由集团设计部,成本部主审。b)扩初设计审控要点,对桩基方案及基础、地下室条件图、上部结构方案、机电方案等控制.4）城市公司完成设计扩初后报集团设计部审批.2．3规划设计报规阶段1）经集团设计部审批通过后的扩初返回城市公司设计部。2）由设计部转成本部进行工程量和造价的测算。3）城市公司成本部完成测算后递交城市公司财务部，由财务部做费用项的初步测算,比对目标成本。4）各项测算数据由成本部和财务部汇总，报城市公司领导班子审批。各项经营指标符合计划，且能开拓最大的利润空间前提下，但又不违备政府硬性指标规定。5）各项测算数据由城市公司总经理签字，报集团各职能部门复核，复核通过后方可返回城市公司设计部，进行人防、消防报批及规证报批。2．4限额设计1）报规经政府部门批复通过后，由城市公司成本部，将报规前的测算进行整理和完善，形成限额设计的指标，提交城市公司总经理审批，通过审批后转交城市公司设计部进行施工图设计。2）城市公司设计部委托的设计单位，务必按设计部提供的限额设计指标、及设计概算进行图纸设计，对于超出限额的设计，由城市公司设计部负责沟通设计单位进行修改。3）施工图设计阶段要求精细化控制，如地下含钢量、标准层含钢量、标准层混凝土含量、窗地比等.4）城市公司设计部在与设计单位签定合同时应约定，限额设计是考核设计成果的一个标准，选择设计单位时，设计单位承诺执行限额设计是投标入围的基本条件，合理确定限额设计指标；加强设计过程监督管理及设计完成后的评估总结。3倒推成本的限额设计 1) 通过项目可研报告阶段、项目方案施工图设计阶段的市场调查，和可行性研究工作，依据市场标杆和项目；挖潜措施对项目可能获得的盈利空间，做出准确判断和取舍。 2) 用合理的预期税前盈利额倒推项目可研目标成本，并用以指导“限额指标”和项目开发策划的硬性指标。3）倒推出来的硬性指标，原则上不允许突破，对成本不够使用致使设计无法执行时，应由设计部提出合理的修改方案，报成本部做设计测算，将两部门的结果上报城市公司总经理审批，审批通过后报集团设计部和成本部复核，对通过复核的设计草案修改目标成本表。4设计优化4．1低效资产设计指标的控制规划阶段设计优化重点关注并控制公建配套设施，如学校、幼儿园、物业服务用房、人防工程等政府法规强制要求建设的内容以及地下室的面积指标。4．2建筑面积及层高的有效利用1）设计规划中，在合理采光的前提下，尽可能的减少“中空”面积，有效利用建筑面积。2）地下室部分主体建安成本较高，且售价较低，还不利于工期进度，在满足人防、停车、配套等硬性要求的前提下，尽可能削减地下面积。3)地下室层高有效控制,控制层高,节约成本.4)地下