房地产政策对我国普 的通住宅市场的影响.doc

经济学概论结课论文 学生姓名 学生学号 专业班级 土木研究生 手 机 号 码 2013年4月25日 房地产政策对我国普通住宅市场的影响 摘要: 本文通过阐述普通住宅市场的定义、特点，深层次的理解普通住宅这一商品的特殊性。进一步阐述国家调控政策对商品住宅市场的影响，通过政策和影响的分析，总结普通住宅市场过热原因，提出控制房价的建议 关键字：普通住宅市场；房地产政策；市场过热 普通住宅市场 住宅市场是住宅作为消费品用于交换的场所及由于交易发生的经济关系的同城。住宅市场是房地产市场的重要组成部分，其具有相对独立性，和独有的特点。一般的，狭义理解的住宅市场是指为住宅提供租赁、抵押、买卖等交易的场所或者空间。广义上的住宅市场是指，因为住宅所有权和使用权等转让、交易等活动，而产生的经济关系和社会关系的综合，比如，从不同角度理解，住宅商品的供需关系，有能力购买住宅的个人或全体或者期望购买住宅的个人或群体等等。1．地区性 　　住宅一旦建成，便牢牢固定在土地上不可移动，因此它只能按就近原则．、为其周边一定半径的空间范围内的消费者提供服务。也就是说，它的客户人群受到很大的地理局限，与之相关的需求和供给都被限制在较小的地区范围内。在特殊情况下，开发商固然也可以将某类住宅产品推至异地甚至境外去销售(例如海滨别墅或森林度假所)，但是购买者仍然必须到住宅所在地来消费和使用它，并且只能按照当地的价格进行交易结算。 2．分散性 　　住宅是异质性商品，每一户住宅都具有自己独特的住宅特征，因此也就有不同的价值构成基础。反映在价格上，则任何一户住宅的成交价都仅仅是个案，只对其他住宅的价格起到参考借鉴作用，而无珐成为单一的均衡价格去放诸于市场上。此外，住宅不可移动使得人们很难建设一个类似于超市的集中市场来进行房产交易，而必须分散到各个住宅的所在地去进行一对一的踏勘与谈判，因此有关整个地域内的住宅市场的交易详情就很难集中收集和发布，信息传递具有某种天然的缺损、失范和不透明。这便是住宅市场的“分散性”。 3．多元性 　　住宅市场的“多元性”表现为它具有下列特点：(1)商品属性多重。一方面，住宅是家庭最大宗的消费品，在人的一生中时时不可或缺。人们选购和选租住宅，基本动机和最终目的是为了消费，所以住宅市场主要具有消费品市场的属性。另一方面，住宅的特殊之处在于它具备保值增值的能力，无论是专门把住宅作为一个投资项目来经营，还是在消费住宅的同时“额外”享有增值收益，住宅都可以为其业主带来经济上的好处。人们投资于住宅，几乎就像投资于金银、文物、期货和股票、债券等一样，所以住宅市场又具有投资品市场的属性。再一方面，在政府干预能力较弱的时期以及住宅短缺的地区，投机者炒买炒卖、兴风作浪的现象屡见不鲜，所以住宅市场一定程度上也有投机的属性。(2)交易形式多样。即住宅交易具有买卖、租赁、典当、抵押、信托等不同的方式，体现的经济关系也因此不同。 4．反复性 　　一般的商品，在完成从生产者到经营者再到消费者这个过程之后，流通活动便告结束，从而退出市场运行环节。但住宅由于具有使用寿命长、在使用中还能实现保值增值的特点，于是可以在整个寿命期内反复多次地进入市场流通领域，频繁地更换业主和用户，而且每一次的交易价格都是有起有伏、涨跌不定，这便是住宅市场的“反复性”。 1978-1983年 政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿。 政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革;调 整产业结构，下放管理权。 1984年政策目标：发展房地产业。 政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点 1991年政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革。 政策内容：治理整顿;房地产市场建设全面起步;房改开始在全国范围内全面推行。 2002年 1月：制止商业银行指定保险单位办理贷款保险业务。 3月：降价住房公积金存、贷款利率，5年以上贷款利率由4.59%降到4.05%;修改《住房公积金管理条例》。 8月：央行认为局部投资增幅过大，加强房地产市场的宏观调控，强化土地供应管理，严格控制土地供应总量。恢复征收土地增值税。 2003年8月：国务院明确将房地产业作为国民经济的支柱产业 2006年：11项政策，调控从指导意见到可操作性 房贷利率再次上调调控卷土重来、国六条出台、央行调整金融机构人民币存贷款基准利率、房地产市场整顿等等政策 央行2007年首度加息、2007年5月：央行再次加息、2007年7月：央行第三次加息、2007年、8月：央行年内第四次加息、央行年内第五次加息等等 2008年上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点、上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点、国家多项调控近期开始施行土地阀门再度把紧、央行宣布“双率”齐降等等 2010年1月