接管策划方案1 的.doc

公司自有物业管理公司接管软件园A区物业管理工作方案 针对北京中航大北物业管理有限公司（以下简称“大北物业”）与我公司签订的《物业服务委托合同》即将届满的实际，结合客服部对大北物业北工大软件园项目部一年来实际工作的考评结果及综合相关人员的意见，制订由我公司自有物业管理公司接管北京经开工大软件园A区物业管理工作的接管策划方案。 一、接管的理由及目的和意义 （一）理由 现物业管理公司的大量工作都是在客服部督促、指导下完成的，一些具体工作，完成的也不是很理想。在督促、指导物业公司完成相关物业管理工作的同时，客服部人员基本上掌握了实施A区物业管理工作的方法、技巧等，能从事现行的相关物业管理工作。 通过一年来对大北物业的考核结果表明，除一些日常有具体工作能满足园区管理需求外，对园区的管理没有预见性、对客户反应的问题响应速度慢，虽多次提出批评，但整改结果一直很不满意。特别是对一些设备、器材的管理维护，不能从长久建设发展的角度来整体进行管理，造成设备、器材由于管理不到位而加快老旧的速度。 如我们自己接管A区的物业管理工作，能在一定程度上避免上述问题的发生，特别是对楼宇和相关的设备、器材管理方面得到加强，自己的物业管理自己的资产能做到更放心、更有力度，更能有效地将公司领导的意图贯彻落实到实际工作之中。 从长期发展的角度考虑，将来自己的物业管理公司除能管理自己的资产外，还可向外拓展一些业务工作，为公司取得最大的经济效益，符合公司未来发展的需要。 （二）目的和意义 公司自有的物业管理公司已成立多年，经过多年的准备和对现有物业管理公司工作的督促、指导，摸清了物业管理工作的基本方法和技巧，具备了接管小区域物业管理工作的能力，通过接管小区域的物业管理工作，逐步壮大队伍，丰富工作经验，增长工作能力，为接管大区域的物业管理工作做准备，为公司管理好自己的资产，取得最大的经济效益。 二、接管方式及组织 以公司为主体，全面接管A区物业管理工作。为保障接管工作的顺利进行，成立以下领导小组及相关组织机构，明确责任分工，在短时间内进行接管。 三、接管后的经营方式 前2-3年以公司为主体进行经营。2-3年后，自主进行经营。 前2-3年，以客服部现有人员为主，对主要专业技术较强的业务，采取分包为主，自管为铺的方法进行经营。分包管理的主要项目有：配电室管理和餐饮、保安、保洁、绿化及化粪池清运等。 2-3年后，以自主经营为主，分包负责为辅进行经营，条件成熟的情况下，向外拓展物业管理工作。 四、接管后的人员编制情况 以公司为主体进行经营期间，公司现有人员兼职内部物业管理公司工作的，在保持人员现有薪资、福利待遇不变。内部物业公司自主进行经营后，所有人员全部纳入内部物业公司进行自主管理。 人员编制：共编制各类岗位6个，其中5个岗位由现有的5人兼职，另外1个岗位外聘专业工程及维修人员担任。 （一）设项目经理1名。除全面负责物业公司的经营外，主要负责客户服务和物业公司的财务工作。 （二）设综合办经理1名，出纳、库管1名、客服人员1名。负责A区客服、保洁、绿化、餐饮等管理服务及培训工作及物业公司日常的行政管理工作。 （三）设工程经理1名。负责A区配电、热力、消防等设备的维修管理工作。 （四）设安保经理1名。负责A区保安、车场、中控室的管理工作。 五、接管后的财务预算情况 经初步测算，接管A区物业管理工作后，月平均物业管理费用约为每平方米4.07元。具体如下： （一）大项目物业费明细表 序号 收费项目 收费金额 元/建筑面积·月 1 管理费 447944.00 1.01 2 公共运行维护费 446700.00 1.01 3 清洁卫生费 277920.00 0.63 4 保安费 537600.00 1.21 5 管理费 0 6 法定税费 92392.52 0.21 　 物业费 1802556.52 4.07 （二）各分项目费用明细表 1.管理服务人员的工资及福利费 人员配置（人） 工资 单位：元/人·月 福利费 单位：元/人·月 月小计 单位：元/人·月 年合计 单位：元 备 注 兼职人员 5 此项，为5个人的兼职薪资。项目经理1人，综合管理经理1人，保安经理1人，出纳、库管及客服各1人。 工程部经理 1 2500.00 1450.00 3950.00 47400.00 工程部领班 1 2000.00 1160.00 3160.00 37920.00 工程运营、维修工 8 1800.00 1044．00 2844.00 273024.00 合计 15 358344.00 费用名称 人员配置 单价 年合计 备注 单位：人 单位：元/人·年 单位：元 办公费用