王威资产评估论文 的.doc

浅析房地产抵押估价风险控制 前 言 金融危机深深的影响着世界经济，反思根源是由于房地产市场过度发展和泡沫，给金融业带来巨大的风险。房地产是一个资金密集型行业，对于金融业高度上依赖，而且房地产资金量很大，对于金融业造成的潜在风险也是非常大的。人们开始审视，房地产怎么样控制房地产融资给金融市场造成的风险，一个规范有序的房地产评估市场运作和严谨、诚信、公正的估价咨询服务，是势在必行的趋势，这也是控制房地产抵押估价风险。因为银行必须得有抵押，才能贷款给贷款人。但是房地产抵押物就是成品房屋、在建工程、土地等，这些都需要专业房地产估价机构，提供专业估价和咨询服务。这样对于银行业的抵押物价值风险控制和变现能力，有了一个专业判断，给银行房贷和其他融资渠道的资金供给方，提供有益建议和参考。 一、金融（次贷）危机背景 房地产抵押具体从那个时点开始，已经都无法考究了，但是他为现代经纪发展和人民的生活水平提高有莫大的贡献。所谓房地产抵押，就是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。这里的债权人和债务人就是抵押估价的当事人，随着现代科学制度的发展，为确定抵押物价值，一个公平的第三方就应运而生了。 这个公平的第三方就是业内大家熟悉房地产估价机构，当然这个机构不光只为房地产抵押估价，还有其他的诸如交易、置换等等目的的估价。房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。 从我国房地产改革以来，房地产行业迅速发展，成为国民经济的支柱产业。但是房地产是一个资金密集型行业，需要大量的资金支持，在我国由于金融发展水平不高，很多在国外的融资方式，在国内尚未开放，因此在国内最主要的融资就是贷款、发行股票和信托。而这当中贷款也是最普遍、最常见的，虽然房地产在我国被大家看好，但是银行也要抵押，这就是以期房抵押贷款，用贷款把期房变成现房。从我国最早在深圳开始按揭买房，这个购房方式迅速在全国发展起来，并为购房者接受，帮住数以亿计的中国人住上新的商品房。 在商品房开发的源头，房地产开发商往往只有一部分资金，剩余都要融资。这时候就要需要抵押贷款，房地产的估价就是需要受托对估价对象进行估价。不光是开发商，由于房地产商品的价值量大，很多都需要专业机构的估价，所以房地产估价机构的存在非常必要。在我国很多房地产法规方面都涉及到了房地产估价机构，对于房地产估价行业也颁布了相关的法律法规，对于房地产从业人员也有专业的资格认证和房地产估价师注册制度。 2008年随着有着百年基业的雷曼兄弟倒下，美国次级贷款危机也迅速的蔓延全球，发展成为真正的全球金融危机。所谓次贷危机就是指由美国金融机构将次级信用贷款的抵押资产证券化，从而使次贷市场风险转移向广泛的资本市场的一种债务。根据IMF的统计，次贷产品证券化被主要金融机构：银行（31％）、资产管理公司（22％）、对冲基金（10％）、保险公司（19％）和养老基金（18％）持有。金融危机深刻的影响着世界经济，世界经济从高速发展，一下子丢到了谷底。危机已经过去了三年了，但是现在仍然算是后危机时代，很多国家都金融危机的后遗症——债务危机中挣扎。例如沸沸扬扬的欧债危机和暂时躲过一劫的美债危机，这些都成为世界经纪发展的定时炸弹。在我国虽然国家债务水平比较低，但是地方政府融资平台，数万亿的债务也确实令人头疼，这几万亿大部分都是银行贷款，这把银行业的风险也提高到了极致。 时至今日美国的房地产市场依然，在谷底徘徊。不管奥巴马总统政策如何的犀利，但是消费者被伤透了，不再相信房地产了。不光让他们债务缠身，更让他们失业。在2009年世界正经历着危机最严重的时候，我国推出4万亿刺激计划，房地产业飞速发展，像看到红布的西班牙牛，飞奔向前差点就失去控制。首付两成，贷款利率7.5折，虽然我们没有次级信用贷款，但是短款的质量似乎也不那么好。这让我们想到我们的房子抵押估价的结果和美国的有什么区别？房地产抵押估价是否能够防范资本市场的风险我们的银行就能够抵御这些风险？ 截至2010年12月我国的281家商业银行，资本充足率全部达到8%。虽然银监会和央行公布的一些数据显示，我国银行业坏账率低，而且不断降低。但是如果我们的劣质房地产抵押贷款变成坏账会是什么结果？由美国次贷危机引起的全球性金融和房地产市场危机，不得不让我们重视，抵押房地产价值评估，对于金融和地产市场，乃至国民经济的发展的重要性。 不同估价方法进行抵押估价的风险描述及风险控制方法与策略 房地产抵押估价中，有个规则法规约束着违法行为和风险控制。我们有《房地产估价规范》《房地产估价指导意见》等等法