第三章 抵押贷款的 的运作.doc

第三章 抵押贷款的运作 第一节 杠杆原理 1、简述杠杆原理的概念及含义？ 答：杠杆原理实际上就是利用借贷资本补充自身资金的不足，以完成更大规模的投资。 杠杆平衡时，应满足下列条件： R=（M×i )＋(E×Y） 资产总收益=贷款资金×贷款利息＋自有资金×权益收益率 2、简述杠杆的作用形式？ 答：利用抵押贷款可以扩大投资规模，使购房成为可能，但这并不表明借贷比例越高越好。在社会条件下，无论借贷与否，借贷比例高低，资产收益率将保持固定。但随着借贷利率的不同，杠杆原理可以从正、负和中性三个方面作用于权益收益率。 （1）杠杆正作用（贷款利率低于资产收益，权益收益高于资产收益） 杠杆正作用是指当贷款利率小于资产收益率时，借款可以增加权益收益率，而使自有资金的收益率提高。 （2）中性杠杆作用（贷款利率等于资产收益，权益收益等于资产收益） 中性杠杆作用是指借贷利率等同于资产收益率，借贷资金对资产收益率和权益收益率都没有影响，保持中性。这就形成了杠杆的中性作用，它是以借贷利率等于资产收益率为条件的。 （3）杠杆的副作用（贷款利益高于资产收益，权益收益低于资产收益） 杠杆的副作用是指借贷资金的利息比资产收益率高，资金的借贷不仅不会增加资产收益，因利息高反而会使收益降低。 比如： 假设一房屋价值为10万元，年净营业收益为1.2万元，则资产总收益率为12%。如果购买该房屋可以取得75%的银行贷款，则购房人首付款为2.5万元。计算借款利率分别为10%、12%、14%时的权益收益率。 权益收益率=投资者净营业收益/自有资金（首付款）=（净营业收益-年还债额）/自有资金 ①当贷款利息为10%时。年净营业收益为12000元，年还款额为75000×10%=7500（元）。 权益收益率=（12000-7500）/25000=18% 在这里较低的贷款利息给资产带来了净收益，使权益收益率提高，也就是在贷款利息低于资产收益的情况下，会产生正杠杆作用，使权益收益率提高。权益收益率可以较资产收益率高6%。 ②当贷款利息为12%时，年净营业收益为12000元，年还款额为75000×12%=9000（元）。 权益收益率为=（12000-9000）/25000=12% 由此可见，当借款利率等于资产收益率时，借贷资金对资产收益率和权益收益率都没有影响，保持为中性。这就形成了杠杆的中性作用，它是以借贷利率等于资产收益率为条件的。 ③当贷款为14%时，年净营业收益为12000元，年还款额为75000×14%=10500（元） 权益收益率=（12000-10500）/25000=6% 由此可以看出，当贷款利率高于资产收益率时，贷款会降低权益收益率，贷款比例愈高，权益收率降低幅度越大。这就形成了杠杆的副作用。 第二节 抵押贷款的偿还 1、简述月还款额的概念及抵押贷款的还款方法？ 答：月还款额通俗地也称为月供，是指每月应还银行的本息和。抵押贷款的还款有两种方法，一种为本息均还法；另一种为先息后本法。 2、简述本息均还法和先息后本法的定义和计算公式？【本息均还法的每月摊还本金、每月摊还利息、每月摊还额的计算公式】 答：（1）本息均还法 本息均还法是将本金和利息平均摊分到每个月中的还款方法。每月的还款数量是相同的，在等额的还款中，每个月都含有相同的本金和利息。 每月分摊的利息和本金数可按下列公司计算： 每月摊还本金＝P/n＝ 每月摊还利息＝（n+ 1)·P·i /2n 每月还款额＝每月摊还本金+每月摊还利息 式中，P为贷款额；n为贷款月数；i为月利息 （2）先息后本法 先息后本法是严格按照贷款资金的实际占用时间计算其利息，每一次还款后本金降低，下一期还款中的应计利息为剩余本金（贷款余额）的利息。每月还款额则是采用等比数列求和的原理推导出来的。每月的还款额是相同的， 但随着还款期限的延长，每月还款额中本金所占比重增加，利息所占比重减少，很好地说明了借贷资金的时间价值。 先息后本法月还款额计算公式为： 月还款额＝P·i·(1＋i )n/[(1＋i )n－1] ＝Pi＋Pi /[(1＋i )n－1] 式中，P为贷款额；i为月利息，十年利息的1/12；n为贷款月数。 3、简述本息均还法和先息后本法的差别？ 答：（1）二者的还款额不同。 先息后本法月还款额高于本息均还法。 （2）每月还款额中本金、利息所占比例不同。 先息后本法早期以利息为主，利息占绝对多数，后期以本金为主，本金所占比例较大；而本息均还法每个时期月还款额中的利息、本金是固定的。 （3）两种还款额中利息总额不同。 先息后本法的利息总额高于本息均还法的利息总额。 （4）在发生提前还款情况下剩余本金不同。 提前还款的情况下先息后本发的本金高于本息均还法的本金。 由于以上原因，当今世界各地都普遍采用先息后本法。我国除上海公积金贷款外，也多