基于房地产投资项目工程造价全过程的有效控制与管理.docVIP

　　基于房地产投资项目工程造价全过程的有效控制与管理 摘 要:本文结合笔者工程造价控制管理实践,从建筑工程经济的角度,运用一般经济学原理,从建筑工程决策阶段、设计阶段和施工阶段对房地产投资项目工程造价全过程的有效控制与管理措施进行了详细分析阐述。 　　 　　关键词:房地产投资;建筑项目;工程造价;控制措施;动态控制 　　 　　1引言 　　 　　建筑工程项目的工程造价,就是一个项目建设全过程所支付的费用的总和,因此,从广义上说,工程造价管理也可理解为项目成本管理。工程造价管理是指在工程管理中对工程造价的计算与工程造价的控制,是项目建设中一项重要的技术与经济活动,也是工程管理工作中一个独特的、相对独立的领域。 　　在20世纪80年代和90年代初,我国提出了全过程造价管理( anagent - )的思想和观念,它的主要思想就是要求工程造价的计算与控制必须从项目立项开始直到工程竣工交付使用,进行全过程管理。按照这一理论,建筑工程造价管理工作就是从项目前期工作抓起,在可行性研究、投资决策的基础上,对建设准备、勘察设计、施工、竣工验收、交付使用等全过程的一等系列过程进行规划、协调监督、控制和总体评价,以保证项目质量、进度、投资目标的顺利实现。 　　 　　本文从工程经济的角度出发,就房地产投资项目在工程造价管理与控制方面,阐述在建筑项目运作过程中,如何运用工程造价管理的理论与办法,做好项目的工程造价控制与管理,对造价形成过程的一切费用进行科学的分析与测算,保证项目目标的顺利实现。 　　房地产投资的建筑工程项目造价控制与管理工作重点主要应放在如下三个阶段,即决策阶段、规划设计阶段及施工阶段。 　　 　　2决策阶段工程造价的有效控制 　　 　　据有关资料统计,在建筑项目各阶段中,投资决策阶段影响工程造价的程度 　　最高,达到80%~90%。因此,决策阶段是决定工程造价的基础阶段,直接影响决策阶段之后的各个建设阶段工程造价控制是否科学合理。 　　在具体建筑工程实践中,在项目立项、可行性研究等决策阶段,工程造价的控制应从以下几个方面人手: 　　2.1项目选址是项目成功与否的基础 　　1)选址应符合城市规划; 　　2)项目要有准确的市场预测与市场定位; 　　3)要编制科学的环境评价报告; 　　4)应做好地质初勘工作,因为地质情况对住宅项目造价影响甚大。 　　2.2应编制项目成本投资估算控制表 　　根据工程造价具有建设各阶段计价的层次性特点,决策阶段主要是可行性研究阶段,应编制投资估算。按照工程造价理论,投资估算的内容应包含: 　　1)建筑安装工程费用; 　　2)设备及工器具购置费; 　　3)工程建设其他费用; 　　4)基本预备费; 　　5)涨价预备费; 　　6) 建设期货款利息; 　　7)固定资产投资方向调节税。 　　结合建筑项目的特点,在项目选址已定,市场分析已完成的基础上,应该在项目决策阶段编制更为详细、操作性更强、指导意义更大的估算——项目成本投资估算控制表。在实际工作中,可结合财务成本核算科目为基础,以房地产投资为例,部分项工作为内容编制项目成本投资估算控制表,详见表1。 　　根据表1,应将各项经济技术指标分解到各职能部门,应用工程造价的层次性计价特点,结合成本分析,按照前者指导后者的原则,指导规划设计阶段、施工阶段的计价控制工作,可有效避免不合理的“三超”现象,取得良好的控制效果。 　　 　　3规划设计及设计阶段工程造价有效控制措施 　　 　　设计阶段是体现投资估算的实施阶段,是项目决策在技术上和经济上的全面详尽的体现,是项目计划的具体化,如果说决策阶段投资估概算是对工程造价进行静态控制的话,那么规划设计阶段可以说就是对工程造价的形成过程进行动态控制。根据房地产项目特点,该阶段主要可在总平面规划设计、单体施工图设计及环境设计三个环节对工程造价进行重点控制。 　　 　　3.1总平面规划设计 　　1)合理确定容积率、建筑密度,在“以人为本”的设计理念上体现最合理的土地成本; 　　2)结合城市基础设施资源情况,对水、电、气、讯、路、下排进行合理的综合管线设计,其中重点应对水、电容量做科学的、一定前瞻性的预留,污水系统应结合现有城市资源进行近期、长期的设计。 　　3.2单体施工图设计阶段 　　该阶段应采用限额设计的办法,将重点放在施工图审查工作上,通过施工图预算,将设计控制在原概算范围内。重点围绕桩基、结构设计二个方面: 　　1)桩基设计方面:在多层住宅中,据测算,桩基部份的工程造价比重占整个单体建安造价的8%～20%之间。其差别就在于桩型的选择,以本市某项目多层住宅工程常用的两种桩型进行对比,其结果见表2 。 　　2)结构设计:应重点在施工图审查工作中对钢筋取