台湾房市2016年‘涨不动’、2018年‘结构断层’.ppt

* 何時是進場好時機呢？ (短、中、長) 日本當前局勢 WHEN? 名稱 一年 今年以來 日圓/人民幣 -6.82% 2.26% 名稱 一年 今年以來 歐元/日圓匯率 -1.07% -6.59% 名稱 一年 今年以來 美元/日圓匯率 11.21% 0.16% 名稱 一年 今年以來 日圓/新台幣匯率 -2.96% 3.37% 第八節 日圓走勢分析分析 外匯(鉅亨網) /forex/eur.htm?ga=nav * * 國際金融市場 (International Financial Markets) 第十五章 國際房地產投資 第一節 資金洪流向內又向外移動 (capital flight) 第二節 海峽兩岸房市泡沫始於2012 第三節 2016漲不動、2018結構斷層 第四節 投資跟著大師走就對了 (看看李嘉誠怎麼做) 第五節 國際房市投資有撇步 第六節 英國及東協各國房市投資 第七節 日本房市投資 第八節 日圓走勢分析 資金洪流向內又向外 第一節 資金洪流向外移動 (capital flight) ★遺產稅率之改變?2009年1月23日後應納遺產稅額=遺產淨額x10%?CIF ★新台幣利率與幣值走低、台股表現不如國際市場、國人對外證券投資大幅增加，更尤甚者，台灣房市套利空間消逝，投資獲利無門?近兩年我國金融帳呈鉅額淨流出(COF) 專家預警 多空交戰 第二節 海峽兩岸房市泡沫始於2012 ◆2012年?亞州房市泡沫 (席勒(Shiller)、李嘉誠、李兆基、台北豪宅投資客…) ◆2007年?陸股泡沫 (李嘉誠、李兆基、周小川、葛林斯班) ▲2012年?多空因素分析短中長台灣房市趨勢 聶建中：台灣房市「泡沫」預警 撤資中國轉進歐洲？ 透視李嘉誠的保命算盤 李兆基 傳150億港元拋售香港資產 聶建中：再談房市泡沫與日本房市 由大陸房市泡沫看台灣房市後續發展 第三節 2016漲不動、2018結構斷層 卓越論壇332期 2013/12 今(2013)年經濟學諾貝爾得獎主頒給了以「資產定價」(asset pricing)論述而備受肯定的Eugene F. Fama、Lars Peter Hansen 和Robert J. Shiller三人，他們在學術上的論著被譽為最能發現資產市場潮流走向或對資產市場潮流最為敏感(Trendspotting in asset markets)者。這其中，席勒(Shiller)在2005年對於房市的趨勢預估，判定美國終將因房屋次貸問題而發生金融海嘯的預判，深得房市觀察家的肯定。這回席勒又對全球房市嚴正發出泡沫警語，其中對於中國十年來暴漲五倍的房市奇景，以及已逾百倍的房價薪資比結構而言，認為「中國房市泡沫」之影，即將相隨。 連同巨賈富商李嘉誠手中樓盤的頻頻出脫、中國最大住宅開發商(萬科董事會主席)王石所指中國房產刻正走在80年代末期日本泡沫經濟前的高漲態勢。使人不難憶起2007年中，李嘉誠、周小川、葛林斯班、李兆基……等一批知名國際金融界產官名流，同時間以當時上證指數超過40而深圳指數超過60的過高「本益比」(大陸稱「市盈率」)來預警「陸股」即將泡沫的警訊。信者，躲過終在10月崩盤的恐慌；疑者，墜入資產成灰燼之厄運。 台灣「泡沫」何嘗不在？四、五年前，台灣就有學者大談泡沫闊論，當時幾次與他同台的節目中，我們有了意見相左的小辯爭，他請我去閱讀他十年前所曾經撰述的「泡沫理論」，我告訴他，我不是不懂泡沫論，只是時機尚未到來，也因此，許多聽他論述的「膽小保守者」，失卻了當時低檔布局的大好時機。 台灣房市2016年「漲不動」、2018年「結構斷層」 卓越論壇332期 2013/12 但，台灣房市一連漲勢幾已十年，現今房價真已來到「屋頂價」了，民眾尚不自覺。今年年初開始，我在台灣給過幾次有關「房市」趨勢的演講，我依據房市供需現況、房價薪資比例、財富投資心態、房價租金比例……大膽的推估了2016年台灣房市將「漲不動」，而2018年將呈「結構斷層」的預警。 演講中，我是經由短、中、長期分別的「利多、利空」因素來進行理性分析的，其中最大的「利空」因素，不外乎「少子化」的未來所將帶來泡沫後的「供需」缺口，一如日本80年代末的房市泡沫情境。 房市需求者只有兩種角色，「自住戶」與「投資客」，當少子化的未來大肆衝擊房市之需求時，在「自住戶」需求量銳減之下，投資客眼見投資獲利機會一旦減少，必然在其資產配置上進行投資標的的資產移轉，房市需求將進一步量減。凡事回歸經濟學之基本面，當房市「供多需少」出現明顯落差缺口，房市價格必將反轉趨下。房市價格有其一定的僵固性(sticky)，政府打房頻頻出招，短期難以奏效，但政策有效性(effectiveness)將在落期展顯，屆時房