赢商共享-南京六合东方御景高端社区项目营销策略1758241813.PPT

合作方案 合作方案一：项目营销策划费，3万元/每月（前期策划、包装、设计、定位等）；项目销售佣金提成1.5%（案场的整体销售、含内外场）； 合作方案二：项目营销策划费，3.5万元/每月前期策划、包装、设计、定位等），项目销售佣金提成1.2%（案场的整体销售、含内外场）。? THX! 感谢聆听！ 预祝销售 旗开得胜！ * * * * * * * * * * * * * * * 2012年1-8月份，上市量及成交量主要集中在6000-7000元/ ㎡价格段，供销比接近于1，占上市量的38%；其次是4000元以下的价格段，主要是程桥镇(墨林雅苑8月开盘)、八百桥镇、新篡镇(白露园7月开盘)等乡镇区域住宅项目的销售，占上市量的30% ，比2010年下半年成家了增加61%；9000元/ ㎡以上没有供应，主要是消耗存量。 2011年下半年，除4000元以下价格段供略小于求，其他各价格段都是供大于求，5000-6000、7000-8000元/ ㎡ 价格段供求失衡明显；9000元/ ㎡以上销售量为零。成交量主要集中在6000-7000元/ ㎡价格段，供销比接近于1。 2011年下半年以来，成交量主要集中在6000-7000元/ ㎡价格段，2011年各价段供求比例较平衡，且乡镇区域住宅项目的供销售量大增 [数据来源]：南京市房产局交易登记系统 成交价格结构分析 六合房地产市场从物业类型来看，多层、小高层是六合住宅市场的供销主力，其合计的供应占比和销售占比均在八成左右。 高层住宅面积设置均衡，供应以80-89㎡的两房以及110-130㎡的三房为主，面积适中。 高层住宅供应量较少，供应主要以六合雄州中心区为主，供应量较小。由于高层的得房率低以及高物业费等问题，习惯多层住宅的消费心理，当地市场对于高层尚不太接受，市场抗性较为明显。 六合的别墅市场还有待进一步发掘和完善，目前供销占比都较低。 多层占据主导，小高层逐步进入市场，高层接受度差，别墅有待发展 2011年的物业类型数据未找到，分析的是2009年数据 物业类型分析 总价高低是影响成交量大小的重要因素，因此控制总价非常重要。 刚需市场已经在年内释放出大部分需求，后期再发生井喷式释放的可能性不大。 从中期来看，整体经济形势和房地产市场环境并不会出现根本性的扭转，且房地产调控政策将持续不放松。 如何获取更大范围的目标客户群体关注成本本案操作的关键所在。 市场态势总结 整合推广策略 S.W.O.T STRENGTHENS:优势 项目地处六合区横梁街道中心位置，周边菜场、超市、学校、医院配套齐全，给购房者生活提供方便 项目地形方正，规划合理，小区空间易打造。 户型面积控制良好，两房三房户型全面覆盖刚需需求 开发企业在当地的品牌影响力 长江四桥的开通让本案和到南京距离更近，吸引更多南京的购买力。 WEAKRESSES:劣势 ※目前横梁街道已建的商品房比较多、固定居住的已经购买，而离六合较近的片区都往六合置业。 ? ※项目周边多为农田和乡村社区，恐对项目品质的拔高造成一定的难度。 ※项目周边成熟居住社区较多，宇扬文化园开发商的原因，已经给南京购房者造成伤害，这种因素会对消费者造成一定的心理影响。 OPPORTUNITIES:机会 1.大量的农田和乡村社区为项目提供了极难得的环境优势。?2.项目前期调查反馈良好，但项目开发单位仍要有居安思危意识。防微杜渐，科学管理，这一切都将保证本案的良性循环。 3.目前整体规划前景对本案有一定优势，这为项目的出奇制胜提供了机会。 THREATANS：威胁 1、宏观经济走向不明朗、企业利润下降、消费者持币观望严重、一线城市房价下跌，这些都将会对消费群体产生一定的影响。? 2、项目整体建筑规划一般，消费对象背景复杂，本案在运作过程中将会面临更多的人为阻力。 ?? 3、项目产品类别，产品定位有向低端消费群体倾斜，产品自身缺乏诉求的唯一性。 项目SWOT分析 1、随着六合区城市地位与价值的提升对于周边城市的辐射力（尤其是对安徽和苏北）将不断提高，将来将吸引更多的外地人口；、 2、南京主城商品住宅的高价位将人群外推，而除大厂及雄州外的三副城价格的持续攀升进一步将客群向远郊推挤，这使得六合、溧水、高淳等南京远郊区县得到更多的南京市区客群的支持； 3、随着2014年轻轨4号线及地铁的开通，及跨江通道逐渐的建设开通，将会吸引部分在城北及城中工作的 部分南京市区客户； 未来六合市场的客群构成中，本地居民仍然将是主要的市场去化力量，外地人口以及受南京城区高价挤压而出的部分人群将构成六合未来客群的另一个重要组成部分。 周边乡镇本地居民改善型客群 六合城区本地改善型及刚需客群 南京城区刚需及投资客群 客群区域分布 财富顶层 稳定资产层